Kaucja za mieszkanie w Holandii, czyli waarborgsom lub potocznie borg, ma zabezpieczyć wynajmującego na wypadek określonych zaległości albo szkód powstałych podczas najmu. Nie jest obowiązkowym elementem każdej umowy, ale właściciel może jej zażądać.
Nie oznacza to jednak, że może ustalić jej wysokość dowolnie. Przy umowach zawartych od 1 lipca 2023 roku maksymalna kaucja wynosi dwukrotność kale huur, czyli podstawowego czynszu bez servicekosten i innych dodatkowych opłat.
Przepisy określają również, kiedy pieniądze powinny wrócić do najemcy. Jeżeli nie ma podstaw do żadnych potrąceń, właściciel ma na zwrot kaucji 14 dni od zakończenia najmu. Jeżeli dokonuje legalnego potrącenia, musi je wyjaśnić i zwrócić pozostałą część kaucji w ciągu 30 dni.
Najważniejsze informacje o kaucji w Holandii
- kaucja po niderlandzku to waarborgsom lub borg;
- przy umowach zawartych od 1 lipca 2023 roku może wynosić maksymalnie 2 × kale huur;
- do limitu nie wlicza się servicekosten, gazu, prądu, wody ani innych dodatkowych opłat;
- jeżeli nie ma potrąceń, pełna kaucja powinna wrócić w ciągu 14 dni od zakończenia umowy;
- przy legalnym potrąceniu właściciel ma maksymalnie 30 dni na zwrot pozostałej części i musi przedstawić specyfikację kosztów;
- zwykłe zużycie mieszkania nie jest szkodą, za którą można automatycznie zatrzymać kaucję;
- warto zachować dowód wpłaty oraz dokumentować stan mieszkania przy wprowadzaniu się i wyprowadzce;
- jeżeli właściciel nie zwraca pieniędzy, naruszenie zasad można zgłosić do gminnego meldpunt goed verhuurderschap, a samego zwrotu pieniędzy dochodzić przed sądem.
Oficjalne zasady dotyczące kaucji opisuje również Rijksoverheid.
Ile może wynosić kaucja za mieszkanie w Holandii?
Dla umowy najmu zawartej od 1 lipca 2023 roku właściciel może zażądać kaucji w wysokości maksymalnie dwóch miesięcy kale huur.
Kale huur to podstawowy czynsz za samo mieszkanie. Nie obejmuje między innymi servicekosten ani opłat za gaz, prąd czy wodę. To właśnie od tej kwoty oblicza się maksymalną wysokość kaucji.
Przykład: czynsz 1100 euro plus dodatkowe opłaty
Załóżmy, że w umowie widnieją następujące kwoty:
- kale huur: 1100 euro miesięcznie,
- servicekosten: 150 euro miesięcznie.
Łączna miesięczna płatność wynosi 1250 euro, ale właściciel nie może obliczyć kaucji od całych 1250 euro. Maksymalna kaucja dla takiej umowy wynosi:
2 × 1100 euro = 2200 euro.
Servicekosten nie podnoszą ustawowego limitu kaucji. Jeżeli chcesz dokładnie sprawdzić, które dodatkowe koszty właściciel może naliczać poza czynszem, zobacz osobny poradnik o servicekosten w Holandii.
A co ze starszymi umowami?
Limit dwóch miesięcy kale huur dotyczy umów zawartych od 1 lipca 2023 roku. Przy umowach zawartych wcześniej sytuacja jest inna – Rijksoverheid wskazuje dla nich maksymalnie trzy miesiące kale huur, zgodnie z wcześniejszym orzecznictwem.
Dlatego przy ocenie wysokości kaucji zawsze trzeba najpierw sprawdzić datę zawarcia umowy, a dopiero później porównywać zapłaconą kwotę z obowiązującym limitem.
Jak bezpiecznie zapłacić kaucję?
Sama prawidłowa wysokość kaucji to dopiero połowa sprawy. Równie ważne jest posiadanie dowodu, że pieniądze rzeczywiście zostały przekazane właścicielowi.
Najbezpieczniej zapłacić kaucję przelewem bankowym. W tytule warto wpisać np. „waarborgsom” albo „borg” oraz adres wynajmowanego mieszkania. Potwierdzenie przelewu należy zachować razem z umową najmu.
- płać przelewem, jeśli jest to możliwe;
- w tytule przelewu wpisz, że chodzi o kaucję oraz adres mieszkania;
- zachowaj potwierdzenie płatności;
- jeżeli płacisz gotówką, zażądaj pisemnego pokwitowania – kwitantie;
- sprawdź, czy wysokość kaucji i zasady jej zwrotu zostały przekazane na piśmie.
Zgodnie z zasadami Wet goed verhuurderschap wynajmujący ma obowiązek pisemnie poinformować najemcę między innymi o wysokości kaucji oraz zasadach jej zwrotu. Więcej o pozostałych obowiązkach właściciela opisujemy w poradniku o prawach najemcy w Holandii.
Brak potwierdzenia zapłaty może później niepotrzebnie komplikować spór. Przy przelewie historia rachunku jasno pokazuje kwotę, datę i odbiorcę. Przy płatności gotówką bez pokwitowania udowodnienie wysokości przekazanej kaucji może być znacznie trudniejsze.
Co właściciel może potrącić z kaucji?
Właściciel nie może zatrzymać kaucji tylko dlatego, że mieszkanie nie wygląda po kilku latach dokładnie tak samo jak w dniu przekazania kluczy. Przepisy ograniczają sytuacje, w których pieniądze mogą zostać potrącone.
Z kaucji można potrącić przede wszystkim:
- zaległy czynsz;
- niezapłacone servicekosten;
- szkody w mieszkaniu, za które odpowiada najemca;
- zaległą energieprestatievergoeding (EPV), jeżeli taka opłata zgodnie z prawem występowała w danym najmie.
Nie oznacza to prawa do dopisywania dowolnych kosztów po zakończeniu umowy. Właściciel nie może na przykład automatycznie potrącić nieokreślonych „kosztów administracyjnych” tylko dlatego, że taki wydatek wygodnie byłoby pokryć z pozostającej u niego kaucji.
Jeżeli część kaucji zostaje zatrzymana, wynajmujący powinien pisemnie wskazać potrącone kwoty i przedstawić pełną specyfikację kosztów.
Normalne zużycie mieszkania nie jest szkodą
To jedna z najważniejszych zasad przy zwrocie kaucji. Najemca nie odpowiada za zwykłe zużycie oraz naturalne starzenie się mieszkania wynikające z normalnego korzystania z niego.
Po kilku latach podłoga, ściany, wyposażenie czy inne elementy lokalu mogą wyglądać inaczej niż w dniu rozpoczęcia najmu. Sam fakt, że mieszkanie nie jest już „jak nowe”, nie oznacza jeszcze szkody pozwalającej właścicielowi obciążyć najemcę.
Z kaucji nie powinny być również potrącane koszty związane ze szkodami lub pogorszeniem stanu mieszkania wynikającymi z:
- naturalnego starzenia się materiałów;
- normalnego użytkowania lokalu;
- złego stanu technicznego mieszkania;
- wad, za których usunięcie odpowiada właściciel;
- zaległego utrzymania lub napraw należących do obowiązków wynajmującego.
Inaczej wygląda sytuacja, gdy najemca rzeczywiście spowodował szkodę wykraczającą poza normalne użytkowanie, na przykład poważnie uszkodził drzwi, zniszczył wyposażenie albo poprzez zaniedbanie doprowadził do uszkodzenia mieszkania. Wtedy właściciel może mieć podstawę do żądania pokrycia uzasadnionych kosztów.
Protokół i zdjęcia mogą zdecydować o zwrocie kaucji
Przy sporze o uszkodzenia kluczowe jest ustalenie, w jakim stanie mieszkanie znajdowało się na początku najmu. Dlatego protokół przekazania lokalu – często określany jako opnamestaat – oraz zdjęcia wykonane podczas odbioru mieszkania mają ogromne znaczenie dowodowe.
Na początku najmu warto udokumentować między innymi:
- stan ścian i sufitów;
- podłogi;
- kuchnię i łazienkę;
- drzwi i okna;
- istniejące rysy, pęknięcia i inne uszkodzenia;
- wyposażenie znajdujące się w mieszkaniu;
- odczyty liczników;
- liczbę otrzymanych kluczy.
Dobrze jest zrobić zdjęcia lub krótki film i zachować je przez cały okres najmu. Jeżeli zauważysz istniejące uszkodzenie, które nie znalazło się w protokole, warto jak najszybciej przesłać właścicielowi jego zdjęcie i zachować tę korespondencję.
Co jeśli na początku nie było protokołu?
Brak początkowego opisu stanu mieszkania może mieć bardzo duże znaczenie. Art. 7:224 holenderskiego Burgerlijk Wetboek przewiduje, że jeżeli przy rozpoczęciu najmu nie sporządzono opisu lokalu, przyjmuje się – chyba że właściciel udowodni coś innego – że najemca otrzymał mieszkanie w takim stanie, w jakim znajduje się ono przy zakończeniu umowy.
W praktyce oznacza to, że właścicielowi może być trudniej wykazać, że konkretna rysa, uszkodzenie czy inny problem powstał właśnie podczas twojego najmu.
Nie oznacza to jednak, że brak protokołu automatycznie zwalnia najemcę z odpowiedzialności za każdą szkodę. Wynajmujący może próbować wykazać wcześniejszy stan mieszkania innymi dowodami.
Jak zabezpieczyć kaucję przed wyprowadzką?
O zwrocie kaucji warto pomyśleć jeszcze przed oddaniem kluczy. Im lepiej udokumentowany jest stan mieszkania w dniu wyprowadzki, tym łatwiej później odpowiedzieć na nieuzasadnione roszczenia.
Przed zakończeniem najmu warto poprosić właściciela o informację, w jakim stanie lokal powinien zostać oddany. Dobrym rozwiązaniem jest również wcześniejsza inspekcja – voorinspectie – podczas której właściciel lub beheerder może wskazać rzeczy wymagające uzasadnionej naprawy, usunięcia lub wyczyszczenia.
Taka przedinspekcja jest praktycznym zabezpieczeniem, ale nie należy traktować jej jako obowiązkowej procedury ustawowej w każdym przypadku. Jeżeli właściciel jej nie organizuje, najemca nadal powinien sam dokładnie udokumentować stan lokalu.
Podczas końcowego przekazania mieszkania warto:
- być obecnym podczas inspekcji;
- sporządzić końcowy protokół;
- zrobić zdjęcia pustego mieszkania;
- sfotografować odczyty liczników;
- zapisać datę przekazania lokalu;
- uzyskać potwierdzenie oddania wszystkich kluczy;
- zachować podpisany raport końcowy.
Jeżeli właściciel nie chce sporządzić raportu, zrób własną dokumentację i prześlij zdjęcia oraz opis stanu mieszkania e-mailem. Dzięki temu pozostanie dowód z konkretną datą.
Całą procedurę zakończenia kontraktu, przedinspekcji, oddania kluczy i liczników opisujemy osobno w poradniku o zakończeniu najmu i wyprowadzce z mieszkania w Holandii.
Kiedy właściciel musi zwrócić kaucję – 14 czy 30 dni?
Termin zależy od tego, czy właściciel ma podstawę do legalnego potrącenia pieniędzy.
| Sytuacja | Termin |
|---|---|
| Nie ma żadnych legalnych potrąceń | 14 dni od zakończenia najmu |
| Właściciel dokonuje uzasadnionego potrącenia | 30 dni od zakończenia najmu na zwrot pozostałej części kaucji |
Jeżeli wszystko zostało rozliczone i nie ma szkód ani zaległości, pełna kaucja powinna więc znaleźć się z powrotem u najemcy najpóźniej w ciągu 14 dni.
Jeżeli właściciel zatrzymuje część pieniędzy, musi poinformować najemcę o tym pisemnie i przesłać specyfikację kosztów. Pozostałą część kaucji powinien zwrócić najpóźniej w ciągu 30 dni od zakończenia umowy.
Właściciel nie ma natomiast obowiązku wypłacania odsetek od prawidłowo przechowywanej kaucji tylko dlatego, że pieniądze pozostawały u niego przez okres trwania najmu.
Co zrobić, gdy właściciel nie oddaje kaucji?
Jeżeli termin zwrotu minął, a pieniędzy nadal nie ma, nie warto ograniczać się do telefonów lub rozmów przez WhatsApp. Od tego momentu najlepiej prowadzić sprawę na piśmie i zachowywać całą korespondencję.
Najpierw sprawdź, który termin dotyczy twojej sytuacji: 14 dni przy braku potrąceń albo maksymalnie 30 dni, jeżeli właściciel dokonuje uzasadnionych potrąceń.
Krok 1. Wyślij pisemne wezwanie do zwrotu
W wiadomości lub formalnym wezwaniu podaj:
- adres wynajmowanego mieszkania;
- datę zakończenia najmu;
- wysokość wpłaconej kaucji;
- kwotę, której zwrotu żądasz;
- numer rachunku bankowego do przelewu.
Jeżeli właściciel twierdzi, że zatrzymuje część pieniędzy, zażądaj również pisemnej specyfikacji potrąceń.
Krok 2. Zbierz dokumenty
Przygotuj w jednym miejscu umowę najmu, potwierdzenie zapłaty kaucji, protokół początkowy i końcowy, zdjęcia mieszkania oraz korespondencję z właścicielem. Jeżeli sprawa będzie musiała zostać skierowana dalej, właśnie te dokumenty będą najważniejsze.
Krok 3. Zgłoś naruszenie do gminy
Od 1 stycznia 2024 roku każda holenderska gmina musi posiadać punkt zgłaszania niewłaściwych praktyk wynajmujących – gemeentelijk meldpunt goed verhuurderschap.
Do meldpunt można zgłaszać między innymi zbyt wysoką kaucję oraz niewłaściwe potrącenia. Gmina może kontrolować przestrzeganie przepisów i podejmować działania wobec wynajmującego. Zgłoszenie może być również anonimowe.
Informacje o działaniu gminnych punktów zgłoszeniowych znajdziesz na stronie Volkshuisvesting Nederland.
Trzeba jednak rozróżnić dwie rzeczy: gmina może egzekwować przepisy wobec właściciela, ale nie zastępuje sądu w prywatnym sporze o zwrot pieniędzy.
Krok 4. Zwrotu pieniędzy można dochodzić przed kantonrechter
Jeżeli właściciel mimo wezwania nie oddaje kaucji, roszczenia można dochodzić przed kantonrechter, czyli sędzią rozpatrującym między innymi spory dotyczące najmu.
W postępowaniu przed kantonrechter adwokat nie jest obowiązkowy. Można działać samodzielnie albo skorzystać z pomocy jurysty, pełnomocnika lub adwokata.
Więcej o tym, która instytucja pomaga w konkretnym problemie mieszkaniowym, znajdziesz w poradniku Huurcommissie w Holandii – kiedy pomoże i gdzie zgłosić problem.
Czy Huurcommissie odzyska kaucję?
Nie. Huurcommissie nie rozstrzyga samego sporu o zwrot kaucji. To ważne, ponieważ instytucja ta zajmuje się wieloma problemami związanymi z wynajmem, ale odzyskanie niezwróconej kaucji nie należy do jej właściwych procedur.
W przypadku kaucji właściwa ścieżka to przede wszystkim kontakt z właścicielem, następnie w zależności od sytuacji gemeente, pomoc prawna i kantonrechter.
Rijksoverheid opisuje różnice pomiędzy Huurcommissie, gminą i sądem na stronie dotyczącej rozwiązywania sporów przy wynajmie mieszkania.
Co zrobić, gdy właściciel żąda za wysokiej kaucji?
Jeżeli umowa została zawarta od 1 lipca 2023 roku, a właściciel żąda więcej niż 2 × kale huur, taka wysokość kaucji przekracza obowiązujący limit.
Przykład: jeżeli kale huur wynosi 1000 euro, maksymalna kaucja wynosi 2000 euro. Żądanie 3000 euro byłoby więc zbyt wysokie.
Najemca może odmówić zapłaty zbyt wysokiej kwoty, ale w praktyce musi liczyć się z ryzykiem utraty oferty mieszkania. Jeżeli kaucja została już zapłacona, naruszenie można zgłosić do gminy, a przed sądem dochodzić obniżenia kaucji i zwrotu nadpłaty.
Najczęstsze błędy związane z kaucją
- Liczenie kaucji od całkowitej miesięcznej płatności zamiast od kale huur.
- Żądanie więcej niż dwóch miesięcy kale huur przy umowie zawartej od 1 lipca 2023 roku.
- Płacenie gotówką bez pokwitowania i późniejszy brak dowodu wpłaty.
- Brak dokumentacji stanu mieszkania przy rozpoczęciu najmu.
- Automatyczne zatrzymanie całej kaucji bez wyjaśnienia i rozliczenia.
- Potrącanie kosztów normalnego zużycia tak, jakby było ono szkodą wyrządzoną przez najemcę.
- Kierowanie samego sporu o zwrot kaucji do Huurcommissie zamiast skorzystania z właściwej drogi.
Kaucja za mieszkanie w Holandii – FAQ
Ile maksymalnie może wynosić kaucja w Holandii?
Przy umowach zawartych od 1 lipca 2023 roku maksymalna kaucja wynosi dwa miesiące kale huur. Dla wcześniejszych umów Rijksoverheid wskazuje maksymalnie trzy miesiące kale huur.
Ile czasu właściciel ma na zwrot kaucji?
Jeżeli nie ma legalnych potrąceń, kaucja powinna zostać zwrócona w ciągu 14 dni od zakończenia najmu. Jeżeli właściciel dokonuje uzasadnionych potrąceń, pozostałą część musi zwrócić w ciągu 30 dni i przedstawić specyfikację kosztów.
Czy właściciel może zatrzymać kaucję za zużyte ściany lub podłogę?
Nie powinien obciążać najemcy za zwykłe zużycie i naturalne starzenie się mieszkania. Inaczej jest w przypadku rzeczywistych szkód powstałych z winy najemcy.
Gdzie zgłosić właściciela, który nieprawidłowo rozlicza kaucję?
Naruszenie zasad dotyczących kaucji można zgłosić do gemeentelijk meldpunt goed verhuurderschap w swojej gminie. Jeżeli chodzi o odzyskanie pieniędzy, sprawę można skierować do kantonrechter. Huurcommissie nie rozstrzyga samego sporu o zwrot kaucji.
Kaucja to twoje pieniądze – zachowaj dowody
Najlepszym zabezpieczeniem jest dobra dokumentacja od pierwszego do ostatniego dnia najmu: umowa, potwierdzenie przelewu kaucji, protokół, zdjęcia, korespondencja oraz dokumentacja końcowej inspekcji.
Przy umowie zawartej od 1 lipca 2023 roku zapamiętaj dwie podstawowe zasady: maksymalnie 2 × kale huur oraz 14 albo 30 dni na zwrot pieniędzy. Jeżeli właściciel tych zasad nie przestrzega, istnieją konkretne drogi działania – od pisemnego wezwania, przez zgłoszenie do gemeente, aż po kantonrechter.
Jeżeli dopiero szukasz lokalu albo chcesz sprawdzić cały proces od znalezienia oferty po zakończenie umowy, przejdź do naszego głównego poradnika: wynajem mieszkania w Holandii krok po kroku.
