Hypotheekrenteaftrek to odliczenie odsetek od kwalifikującego długu związanego z własnym głównym domem. Sama obecność hipoteki nie wystarcza. Trzeba ustalić, czy nieruchomość jest eigen woning – domem lub mieszkaniem stanowiącym główne miejsce zamieszkania – i jaka część pożyczki jest eigenwoningschuld, czyli długiem spełniającym podatkowe warunki. W tym samym rozliczeniu działa też eigenwoningforfait, więc podatkowy efekt domu nie jest prostym „zwrotem części odsetek”.
Spis treści
- Kiedy odsetki hipoteczne można odliczyć
- Eigenwoningschuld – nie każda część hipoteki się kwalifikuje
- Pożyczki od 2013 roku: spłata w maksymalnie 30 lat
- Pożyczka od rodziny, własnej BV lub banku zagranicznego
- Jakie koszty finansowania mogą być odliczalne
- Czego nie odlicza się jako kosztu hipoteki
- Eigenwoningforfait w 2026 roku
- Mała hipoteka albo brak długu: zasada Hillen
- Wysoki dochód: odliczenie nie musi działać według 49,5%
- Sprzedaż domu z nadwyżką: bijleenregeling
- Czy korzyść można dostawać co miesiąc
- Praktyczny test przed wpisaniem odsetek do aangifte
- Scenariusze własnego domu i hipoteki
- Dokumenty podatkowe własnego domu
- FAQ
- Źródła
Kiedy odsetki hipoteczne można odliczyć
Najczęstszy przypadek to dom lub mieszkanie, które jest twoim głównym miejscem zamieszkania i należy do ciebie w odpowiednim zakresie. Odsetki mogą być odliczalne tylko od tej części pożyczki, która została przeznaczona na zakup, utrzymanie albo ulepszenie eigen woning i spełnia pozostałe warunki.
Drugi dom, wakacyjna nieruchomość albo mieszkanie trzymane jako inwestycja co do zasady nie korzystają z hypotheekrenteaftrek w Box 1. Takie składniki mają zwykle znaczenie w Box 3.
Eigenwoningschuld – nie każda część hipoteki się kwalifikuje
Belastingdienst patrzy na przeznaczenie pieniędzy, a nie tylko na zabezpieczenie pożyczki. Jeżeli hipoteka wynosi 255 000 euro, ale 250 000 euro poszło na zakup domu, a przykładowe 5 000 euro na wakacje, prywatna część nie staje się eigenwoningschuld. Odsetki przypadające na tę część nie są odliczalne w Box 1.
To samo dotyczy późniejszego podwyższenia kredytu. Część użyta na kwalifikowany remont może wejść do eigenwoningschuld, a część przeznaczona na samochód, podróż czy konsumpcję – nie. Przy mieszanym celu trzeba rozdzielić dług i koszty proporcjonalnie.
Pożyczki od 2013 roku: spłata w maksymalnie 30 lat
Dla nowej pożyczki zaciągniętej od 1 stycznia 2013 roku prawo do odliczenia odsetek wymaga zasadniczo umownego obowiązku spłaty długu w maksymalnie 360 miesięcy, co najmniej według schematu annuitetowego albo liniowego. Harmonogram spłaty musi wynikać z umowy, a faktyczna spłata ma odpowiadać wymaganiom.
Starsze kredyty mogą korzystać z przepisów przejściowych. Jeżeli masz hipotekę sprzed 2013 roku, nie stosuj automatycznie wszystkich zasad nowych kredytów. Szczególnie ostrożnie trzeba podchodzić do refinansowania, zwiększenia zadłużenia i przenoszenia starego kredytu.
Pożyczka od rodziny, własnej BV lub banku zagranicznego
Hypotheekrenteaftrek nie jest zastrzeżona dla kredytu w holenderskim banku. Pożyczkodawcą może być także członek rodziny, własna BV albo bank zagraniczny. Nadal trzeba jednak spełnić podatkowe warunki dotyczące celu, spłaty, oprocentowania i rzeczywistego płacenia odsetek.
Przy pożyczkach innych niż standardowy kredyt bankowy szczególnie ważne jest prawidłowe wykazanie danych lening w aangifte. Oprocentowanie powinno być możliwe do obrony jako rynkowe; nie można ustalić dowolnej stawki tylko po to, by zwiększyć odliczenie.
Jakie koszty finansowania mogą być odliczalne
Poza samymi odsetkami część jednorazowych kosztów finansowania eigenwoningschuld może być aftrekbaar. Chodzi o koszty bezpośrednio związane z uzyskaniem lub zmianą kwalifikującej pożyczki.
- advies- en bemiddelingskosten hypotheekadviseur – kwalifikowane koszty doradcy i pośrednictwa hipotecznego
- notariskosten dotyczące hypotheekakte – aktu hipoteki
- kadastrale rechten dotyczące aktu hipoteki
- taxatiekosten potrzebne do uzyskania pożyczki
- koszt wniosku o NHG, jeżeli dotyczy finansowania
- boeterente i niektóre koszty refinansowania
- w określonych sytuacjach wybrane koszty bouwdepot lub verbouwingsdepot
Dokumenty od notariusza i doradcy zwykle rozdzielają pozycje dotyczące zakupu od pozycji dotyczących finansowania. To rozróżnienie jest ważniejsze niż ogólna etykieta „koszty kupna domu”.
Czego nie odlicza się jako kosztu hipoteki
- overdrachtsbelasting – podatek od przeniesienia własności
- makelaarskosten związane z zakupem domu
- notariskosten koopakte – aktu kupna
- kadastrale rechten związane z samym przeniesieniem własności
- spłata kapitału kredytu
- bankgarantie dla waarborgsom
- sam koszt remontu jako taki
- odsetki od niekwalifikującej części pożyczki
Przykład: notariusz wystawia fakturę z kosztami aktu kupna i aktu hipoteki. Nie należy wrzucać całej faktury do odliczeń. Odliczalna może być część przypisana do ustanowienia finansowania, podczas gdy koszt aktu kupna nie jest hypotheekrenteaftrek.
Eigenwoningforfait w 2026 roku
Eigenwoningforfait to kwota doliczana do dochodu z własnego domu w Box 1. Dla większości zwykłych mieszkań i domów w 2026 roku najczęściej spotkasz stawkę 0,35% wartości WOZ, ale tabela ma kilka przedziałów.
| WOZ-waarde 2026 | Eigenwoningforfait |
|---|---|
| do 12 500 € | 0% |
| 12 500–25 000 € | 0,10% |
| 25 000–50 000 € | 0,20% |
| 50 000–75 000 € | 0,25% |
| 75 000–1 350 000 € | 0,35% |
| powyżej 1 350 000 € | 4 725 € + 2,35% nadwyżki ponad 1 350 000 € |
Przykładowo przy WOZ 280 000 euro i pełnym roku posiadania eigen woning forfait według stawki 0,35% wynosi 980 euro. Jest to przykład edukacyjny; ostateczny wynik zależy także od okresu posiadania i sytuacji domowej.
Mała hipoteka albo brak długu: zasada Hillen
Jeżeli eigenwoningforfait jest wyższy niż odliczalne koszty własnego domu, może działać aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld, potocznie kojarzony z „Hillen”. Ulga jest stopniowo wygaszana. W 2026 roku odliczalne jest 71,867% różnicy między eigenwoningforfait a kwalifikowanymi kosztami.
Nie oznacza to, że właściciel domu bez kredytu ma zawsze zerowy efekt podatkowy. Wygaszanie sprawia, że część dodatniego salda własnego domu może pozostać w Box 1.
Wysoki dochód: odliczenie nie musi działać według 49,5%
Jeżeli dochód Box 1 przed odliczeniami przekracza 78 426 euro w 2026 roku, korzyść z kosztów własnego domu jest ograniczona przez tariefsaanpassing. W praktyce maksymalna efektywna stawka odliczenia dla tej części dochodu wynosi 37,56%, a nie najwyższe 49,50%.
Dlatego hasło „mam najwyższy próg, więc odzyskam 49,5% odsetek” jest błędne. Dodatkowo odliczenie odsetek trzeba zestawić z eigenwoningforfait i pozostałymi elementami aangifte.
Sprzedaż domu z nadwyżką: bijleenregeling
Bijleenregeling ogranicza odliczenie odsetek, gdy po sprzedaży poprzedniego eigen woning powstaje eigenwoningreserve – podatkowa nadwyżka po rozliczeniu ceny sprzedaży, kosztów sprzedaży i pozostałego długu kwalifikowanego. Przy zakupie kolejnego domu własne środki z tej rezerwy mają znaczenie dla maksymalnej nowej eigenwoningschuld.
Jeżeli zignorujesz overwaarde i w całości sfinansujesz nowy dom kredytem, część odsetek może nie podlegać odliczeniu. Eigenwoningreserve zasadniczo wygasa po 3 latach, jeżeli wcześniej nie została wykorzystana zgodnie z regułami. Przy partnerach sytuacja może obejmować rezerwy obojga.
Czy korzyść można dostawać co miesiąc
Tak. Zamiast czekać na roczne aangifte, możesz uwzględnić przewidywane koszty własnego domu w voorlopige aanslag – wstępnym rozliczeniu na bieżący rok. Belastingdienst może wtedy wypłacać przewidywany zwrot w ratach miesięcznych.
To nadal tylko prognoza. Zmiana oprocentowania, sprzedaż domu, refinansowanie, nowy partner albo inny dochód mogą sprawić, że miesięczna kwota przestanie odpowiadać rzeczywistości. Procedurę opisuje poradnik o voorlopige aanslag.
Praktyczny test przed wpisaniem odsetek do aangifte
- Sprawdź, czy nieruchomość jest twoją eigen woning, a nie drugim domem.
- Ustal, jaka część długu faktycznie sfinansowała zakup, remont lub utrzymanie własnego domu.
- Sprawdź datę zawarcia pożyczki i zasady spłaty, zwłaszcza dla długu od 2013 roku.
- Oddziel koszty finansowania od kosztów samego zakupu.
- Jeżeli wcześniej sprzedałeś dom z overwaarde, sprawdź bijleenregeling.
- Przy wysokim dochodzie nie zakładaj automatycznie korzyści według najwyższej stawki.
- Zachowaj hypotheekjaaroverzicht, dokumenty notarialne, wycenę i faktury finansowe.
Scenariusze własnego domu i hipoteki
Kupujesz dom za 350 000 euro i pożyczasz dodatkowo na samochód
Jeżeli część kredytu hipotecznego finansuje prywatny samochód, ta część nie staje się eigenwoningschuld. Zabezpieczenie na domu nie zmienia celu pożyczki. Trzeba rozdzielić zadłużenie i odsetki, a przy kolejnych latach prowadzić tę separację konsekwentnie. To samo dotyczy finansowania wakacji, mebli niezwiązanych z trwałym ulepszeniem domu czy spłaty innych prywatnych zobowiązań.
Remont finansowany z podwyższenia hipoteki
Pożyczka na kwalifikowany onderhoud lub verbouwing może zwiększyć eigenwoningschuld, ale trzeba móc wykazać wykorzystanie środków na dom. Przy bouwdepot lub verbouwingsdepot działają szczegółowe zasady dotyczące okresu i odsetek. Fakt, że bank nazwał produkt „hypotheek”, nie wystarcza do odliczenia całej zwiększonej kwoty.
Sprzedajesz poprzedni dom z overwaarde
Jeżeli powstaje eigenwoningreserve, bijleenregeling może ograniczyć nowy kwalifikowany dług. Przykładowo sprzedajesz stary dom i po spłacie długu oraz kosztów zostaje ci duża nadwyżka, a następnie kupujesz kolejny dom całkowicie na kredyt. Podatkowo część nowej pożyczki może nie dawać odliczenia, ponieważ przepisy zakładają użycie określonej rezerwy do finansowania nowego eigen woning.
Masz starą hipotekę sprzed 2013 roku
Nie zmieniaj jej konstrukcji wyłącznie na podstawie poradnika o nowych annuitetowych pożyczkach. Stare kredyty mogą korzystać z overgangsrecht. Refinansowanie, podwyższenie albo przeniesienie do innego banku może jednak tworzyć nową część długu z innymi warunkami. Przy mieszanej historii warto rozdzielić segmenty pożyczki według dat i celu.
Chcesz miesięczny zwrot
Voorlopige aanslag może wypłacać przewidywany efekt hypotheekrenteaftrek co miesiąc. Kwota powinna jednak bazować na realistycznej prognozie odsetek za 2026, a nie na poprzednim roku skopiowanym bez sprawdzenia. Przy zmianie oprocentowania lub sprzedaży domu trzeba zmienić VA, inaczej po rocznym aangifte może powstać dopłata.
Dom w Polsce jest twoim głównym miejscem zamieszkania
Jeżeli mieszkasz poza Holandią i twój główny dom jest w Polsce, możliwość holenderskiego odliczenia zależy m.in. od statusu KBB i relacji z umową podatkową. Nie należy mechanicznie traktować polskiej hipoteki jak holenderskiego eigen woning rezydenta NL. Drugi dom pozostaje z kolei w obszarze Box 3.
- Rozdziel kwalifikujący i prywatny cel pożyczki.
- Zachowaj dokumenty wykorzystania środków na remont.
- Sprawdź datę powstania każdej części długu.
- Przy sprzedaży starego domu policz eigenwoningreserve.
- Miesięczny zwrot aktualizuj po zmianie sytuacji.
Dokumenty podatkowe własnego domu
Własny dom generuje dokumenty, które warto przechowywać dłużej niż jeden sezon rozliczeniowy: koopakte, hypotheekakte, jaaroverzichten, faktury doradcy, taxatie, dokumenty NHG, zestawienie kosztów notariusza i dowody remontów finansowanych kredytem. Przy sprzedaży potrzebne będą także dane do obliczenia eigenwoningreserve.
Jeżeli pożyczkodawcą jest rodzina albo własna BV, umowa i harmonogram spłaty są jeszcze ważniejsze. Powinny pokazywać cel pożyczki, oprocentowanie i obowiązek spłaty. Zachowuj dowody faktycznych przelewów odsetek i rat. Brak banku komercyjnego nie zwalnia z warunków; przeciwnie, przy kontroli trzeba umieć pokazać, że umowa działała naprawdę.
Przy mieszanym finansowaniu prowadź własną tabelę segmentów długu. Pozwala ona ustalić, która część jest stara, która powstała po 2013 roku, co finansowało remont, a co prywatne wydatki. Dzięki temu w kolejnych latach nie trzeba odtwarzać proporcji od zera.
- Zachowaj hypotheekjaaroverzicht każdego roku.
- Oddziel faktury zakupu od kosztów finansowania.
- Dokumentuj przeznaczenie dodatkowej pożyczki.
- Przy sprzedaży zachowaj afrekening notaris i kalkulację overwaarde.
Hypotheekrenteaftrek jest częścią rozliczenia własnego mieszkania w Box 1. Szerszy kontekst stawek, ulg i zeznania znajdziesz w przewodniku po podatkach w Holandii.
FAQ
Czy każda hipoteka daje prawo do hypotheekrenteaftrek?
Nie. Liczy się eigen woning, cel pożyczki oraz warunki eigenwoningschuld. Część kredytu przeznaczona na prywatne wydatki może nie dawać odliczenia.
Czy mogę odliczyć spłatę kapitału hipoteki?
Nie. Odliczenie dotyczy kwalifikowanych odsetek i określonych kosztów finansowania, a nie spłacanego kapitału.
Czy koszty notariusza są odliczalne?
Tylko niektóre. Koszty aktu hipoteki mogą być odliczalne, natomiast koszty aktu kupna nieruchomości co do zasady nie są hypotheekrenteaftrek.
Czy pożyczka od rodziny może dawać odliczenie odsetek?
Tak, jeżeli spełnia wszystkie podatkowe warunki, w tym dotyczące celu, spłaty, oprocentowania i raportowania danych pożyczki.
Czy drugi dom w Polsce daje hypotheekrenteaftrek w Holandii?
Nie należy tego zakładać. Druga nieruchomość zwykle należy do zasad Box 3, a przy domu zagranicznym dodatkowo znaczenie ma rezydencja i umowa podatkowa.
Stan informacji w poradniku: 3 września 2026 roku.
Źródła
- Belastingdienst – hypotheekrenteaftrek
- Belastingdienst – aftrekbare kosten eigen woning
- Belastingdienst – eigenwoningforfait
- Belastingdienst – tariefsaanpassing eigen woning
- Belastingdienst – bijleenregeling
- Belastingdienst – lening familie, BV lub zagraniczny bank
Poradnik ma charakter informacyjny. W indywidualnej sytuacji podatkowej znaczenie mogą mieć dodatkowe okoliczności, dlatego przy nietypowej sprawie lub sporze z Belastingdienst warto skonsultować dokumenty z doradcą podatkowym.
