Pleśń, wilgoć i usterki w wynajmowanym mieszkaniu w Holandii

Pleśń na ścianie, przeciekający dach, niedziałające ogrzewanie albo awaria instalacji potrafią szybko zamienić wynajmowane mieszkanie w poważny problem. W Holandii nie każda usterka oznacza jednak automatycznie, że właściciel musi ją naprawić na własny koszt.

Prawo rozróżnia drobne naprawy i zwykłe utrzymanie – kleine herstellingen – od większych napraw i prac konserwacyjnych, za które zasadniczo odpowiada wynajmujący. Znaczenie ma również przyczyna problemu. Inaczej będzie oceniana pleśń spowodowana wadą ściany lub niewystarczającą wentylacją, a inaczej niewielki problem powstały przez nieprawidłowe korzystanie z mieszkania.

W tym poradniku wyjaśniamy, kto odpowiada za naprawy, jak prawidłowo zgłosić usterkę, kiedy pleśń lub wilgoć mogą zostać uznane za poważną wadę oraz co zrobić, gdy właściciel nie reaguje.

Najważniejsze informacje

• Drobne naprawy i codzienne utrzymanie są zazwyczaj obowiązkiem najemcy.
• Duże naprawy, zużyte instalacje i wady konstrukcyjne należą zasadniczo do właściciela.
• Poważną usterkę warto zgłosić właścicielowi na piśmie i zachować zdjęcia oraz całą korespondencję.
• Przy standardowej procedurze dotyczącej poważnych wad właściciel otrzymuje zasadniczo 6 tygodni na usunięcie problemu, zanim najemca rozpocznie odpowiednią procedurę przed Huurcommissie.
• Pleśń i wilgoć mogą być poważną wadą mieszkania, ale trzeba ustalić ich przyczynę, skalę i wpływ na możliwość korzystania z lokalu.
• Nie należy samodzielnie zmniejszać przelewanego czynszu tylko dlatego, że właściciel nie naprawił usterki. Może to doprowadzić do powstania zaległości czynszowej.

Kto odpowiada za usterki w wynajmowanym mieszkaniu w Holandii?

Podstawowa zasada jest stosunkowo prosta: najemca wykonuje zwykłe, niewielkie czynności związane z użytkowaniem mieszkania, natomiast większe naprawy i konserwacja budynku pozostają po stronie właściciela. Szczegółowy podział wynika między innymi z holenderskiego Besluit kleine herstellingen.

Drobne naprawy, które zwykle wykonuje najemca

Do typowych obowiązków najemcy należą przede wszystkim proste czynności, które można wykonać bez specjalistycznej wiedzy i dużych kosztów.

• malowanie wewnętrznych ścian i sufitów;
• tapetowanie;
• wypełnianie małych dziur i drobnych pęknięć;
• dokręcanie klamek i poręczy;
• drobne prace przy zamkach;
• wymiana drobnych części kranu i jego odkamienianie;
• smarowanie zawiasów i innych ruchomych elementów;
• wymiana żarówek;
• czyszczenie kratek wentylacyjnych;
• odpowietrzanie instalacji centralnego ogrzewania i uzupełnianie jej ciśnienia;
• restart instalacji po zwykłym wyłączeniu;
• wymiana dostępnych filtrów;
• zwykłe utrzymanie czystości mieszkania.

Oficjalny podział przykładowych obowiązków najemcy i właściciela można sprawdzić również na stronie Rijksoverheid.

Duże naprawy należą zasadniczo do właściciela

Wynajmujący odpowiada przede wszystkim za poważniejsze prace związane ze stanem technicznym budynku i jego instalacji. Najemca nie powinien na własny koszt wymieniać zużytego dachu czy naprawiać poważnej awarii instalacji tylko dlatego, że problem wystąpił podczas trwania jego umowy.

• naprawa dachu;
• duże naprawy konstrukcyjne;
• wymiana zużytych elementów budynku;
• zewnętrzne malowanie;
• naprawa lub wymiana instalacji centralnego ogrzewania;
• duże usterki instalacji wodnej i innych instalacji budynku;
• poważne naprawy okien i ram;
• problemy konstrukcyjne powodujące przecieki;
• wady wpływające na bezpieczeństwo lub możliwość normalnego korzystania z mieszkania.

Nie można więc przyjąć prostej zasady, że „wszystko wewnątrz mieszkania naprawia najemca”. Tak samo nieprawidłowe jest założenie, że właściciel płaci za każdą rzecz, która zepsuje się podczas najmu.

Kiedy pozornie drobna naprawa staje się obowiązkiem właściciela?

Przy wielu drobnych naprawach znaczenie ma to, czy praca jest prosta, dostępna dla najemcy i nie wiąże się z nadmiernymi kosztami. Ważne jest również, czy problem nie wynika z poważniejszej awarii albo naturalnego zużycia elementu, za które odpowiada właściciel.

Przykładowo najemca może być odpowiedzialny za nasmarowanie zamka lub dokręcenie jego drobnego elementu. Jeżeli jednak cały mechanizm jest zużyty i wymaga poważnej wymiany, sytuacja wygląda inaczej i naprawa może należeć do właściciela.

Znaczenie ma też przyczyna uszkodzenia. Jeżeli najemca sam zniszczy drzwi, właściciel nie musi automatycznie ponosić kosztu ich naprawy. Gdy natomiast drzwi przestają się prawidłowo zamykać z powodu wieloletniego zużycia albo problemu konstrukcyjnego budynku, odpowiedzialność może leżeć po stronie wynajmującego.

Jak prawidłowo zgłosić usterkę właścicielowi?

Istotnej usterki nie warto zgłaszać wyłącznie telefonicznie. Najemca powinien jak najszybciej poinformować właściciela na piśmie, najlepiej e-mailem albo listem. Dzięki temu pozostaje dowód, kiedy właściciel dowiedział się o problemie i czego dotyczyło zgłoszenie.

W zgłoszeniu warto podać:

• adres wynajmowanego mieszkania;
• dokładny opis usterki;
• datę zauważenia problemu;
• informację, jak wada wpływa na korzystanie z mieszkania;
• zdjęcia uszkodzenia, wilgoci lub pleśni;
• nagranie, jeżeli pomaga pokazać problem;
• wyraźną prośbę o naprawę.

Zachowaj wysłaną wiadomość, odpowiedzi właściciela oraz ewentualne potwierdzenie odbioru. Ma to znaczenie, jeżeli później trzeba będzie wykazać przed Huurcommissie lub inną instytucją, kiedy i w jaki sposób problem został zgłoszony.

Nie warto też zwlekać. Jeżeli najemca wie o przecieku lub innej poważnej awarii, ale jej nie zgłasza, a z czasem powstają dodatkowe szkody, odpowiedzialność za część tych szkód może zostać przypisana właśnie najemcy.

Co oznacza termin 6 tygodni?

Przy standardowej procedurze dotyczącej poważnych usterek najemca zgłasza problem właścicielowi i daje mu zasadniczo 6 tygodni na jego usunięcie. Jeżeli po tym czasie poważna wada nadal istnieje, można sprawdzić możliwość rozpoczęcia procedury przed Huurcommissie.

Huurcommissie udostępnia również wzór pisma do zgłoszenia usterek, który można wykorzystać do formalnego poinformowania właściciela.

Termin 6 tygodni dotyczy standardowej ścieżki proceduralnej. Nie oznacza, że przy nagłym wycieku, ryzyku gazowym, niebezpiecznej instalacji albo innym bezpośrednim zagrożeniu trzeba przez sześć tygodni czekać na reakcję. Takie sytuacje wymagają pilnego działania.

Pleśń i wilgoć w wynajmowanym mieszkaniu – kto odpowiada?

Pleśń i wilgoć należą do najczęstszych problemów technicznych w wynajmowanych mieszkaniach. Jednocześnie są jednymi z najbardziej spornych, ponieważ samo pojawienie się czarnych plam na ścianie nie przesądza jeszcze, kto odpowiada za ich usunięcie.

Kluczowe znaczenie ma przyczyna problemu. Wilgoć może wynikać między innymi z przeciekającego dachu, nieszczelnej elewacji, podciągania wilgoci z gruntu albo niewystarczających możliwości wentylacji mieszkania. Może jednak również powstawać lub nasilać się w wyniku sposobu użytkowania lokalu.

Kiedy za pleśń może odpowiadać właściciel?

Jeżeli przyczyną wilgoci lub pleśni jest stan techniczny wynajmowanego mieszkania, problem może należeć do obowiązków właściciela. Dotyczy to na przykład sytuacji, gdy woda przedostaje się przez dach lub ściany albo konstrukcja budynku nie zapewnia odpowiedniej ochrony przed wilgocią.

• przeciekający dach lub elewacja;
• nieszczelne elementy konstrukcji budynku;
• podciąganie lub przenikanie wilgoci przez konstrukcję;
• poważne problemy z instalacją wodną;
• brak wystarczających możliwości wentylacji wynikający z konstrukcji lub wyposażenia mieszkania;
• uszkodzenia budynku powodujące długotrwałe zawilgocenie.

Huurcommissie wymienia poważną wilgoć i pleśń wśród wad, które w odpowiednich okolicznościach mogą zostać uznane za ernstige gebreken, czyli poważne usterki wpływające na możliwość normalnego korzystania z mieszkania.

Przykładowo za poważną wadę kategorii B może zostać uznana sytuacja, w której z powodu stanu technicznego budynku w kuchni, salonie lub sypialni występuje niemal stale wilgoć i pleśń, problem obejmuje większą część mieszkania, a korzystanie z pomieszczeń jest poważnie utrudnione.

Huurcommissie wskazuje również na poważne problemy związane z wilgocią wynikającą z niewystarczających możliwości wentylacji, przecieków oraz przenikania lub podciągania wilgoci. Aktualne kryteria można sprawdzić w Beleidsboek Gebreken Huurcommissie.

Czy właściciel może powiedzieć: „musisz więcej wietrzyć”?

Może zwrócić uwagę na sposób korzystania z mieszkania, ale samo takie stwierdzenie nie rozstrzyga przyczyny problemu.

Najemca powinien normalnie ogrzewać i wentylować mieszkanie oraz korzystać z dostępnych kratek, nawiewników i innych urządzeń zgodnie z ich przeznaczeniem. Jeżeli jednak mimo prawidłowego użytkowania wilgoć regularnie powraca, warto dokładnie dokumentować sytuację i domagać się sprawdzenia przyczyny technicznej.

Problem może leżeć również po stronie samego budynku. Huurcommissie uznaje poważną wilgoć i uciążliwość zapachową wynikającą z niewystarczających możliwości wentylacji za jeden z możliwych poważnych defektów mieszkania.

Dlatego przy długotrwałej pleśni nie warto ograniczać się do wielokrotnego mycia ściany środkiem grzybobójczym. Jeżeli nie zostanie usunięta przyczyna zawilgocenia, problem może wracać.

Mała plama pleśni a poważna wada mieszkania

Nie każda plama automatycznie oznacza poważny defekt kwalifikujący się do obniżenia czynszu. Huurcommissie ocenia między innymi skalę, miejsce występowania, przyczynę oraz wpływ problemu na korzystanie z mieszkania.

Znaczenie może mieć na przykład to, czy pleśń pojawia się miejscowo w jednym miejscu, czy występuje stale na ścianach lub sufitach kilku pomieszczeń. W przypadku niektórych rodzajów szkód Huurcommissie bierze również pod uwagę powierzchnię widocznych śladów wilgoci lub pleśni.

Dlatego przed zgłoszeniem sprawy warto zrobić zdjęcia pokazujące nie tylko samą plamę, ale także całą ścianę i pomieszczenie. Pomaga to później ocenić rzeczywistą skalę problemu.

Jak dokumentować pleśń, wilgoć i inne usterki?

Dobra dokumentacja może mieć kluczowe znaczenie, jeżeli właściciel kwestionuje istnienie problemu albo twierdzi, że usterka została już usunięta.

• rób zdjęcia z datą lub przechowuj oryginalne pliki ze zdjęciami;
• fotografuj problem z bliska i z większej odległości;
• rób kolejne zdjęcia, jeżeli pleśń lub wilgoć się powiększa;
• zapisuj daty przecieków i innych awarii;
• zachowuj e-maile, wiadomości i odpowiedzi właściciela;
• zapisuj daty wizyt pracowników technicznych;
• jeżeli wykonano naprawę, zanotuj, co dokładnie zostało zrobione;
• nie usuwaj całej dokumentacji po chwilowym zniknięciu problemu.

W przypadku postępowania Huurcommissie może zostać przeprowadzone badanie mieszkania. Inspektor ocenia wtedy zgłoszone usterki i sporządza raport wykorzystywany w dalszej procedurze.

Ważne jest również, aby w pierwszym zgłoszeniu wymienić wszystkie istotne usterki. Huurcommissie przy procedurze dotyczącej wad mieszkania bada przede wszystkim problemy wskazane w zgłoszeniu przekazanym właścicielowi.

Co zrobić, gdy właściciel nie usuwa pleśni lub usterki?

Jeżeli problem należy do obowiązków właściciela, najemca nie musi kończyć sprawy na kolejnych telefonach i obietnicach. Holenderskie przepisy przewidują kilka sposobów dalszego działania.

1. Zgłoś usterkę właścicielowi na piśmie.
2. Zachowaj dowód zgłoszenia i dokumentację problemu.
3. Daj właścicielowi możliwość wykonania naprawy. W standardowej procedurze Huurcommissie chodzi zasadniczo o 6 tygodni.
4. Sprawdź Gebrekencheck Huurcommissie, aby ocenić, czy problem może zostać uznany za poważny.
5. Jeżeli wada nadal istnieje, rozważ Huurcommissie, zgłoszenie do gminy albo postępowanie przed kantonrechter, zależnie od sytuacji i celu.

Przydatnym narzędziem jest oficjalny Gebrekencheck Huurcommissie. Pozwala sprawdzić, czy konkretny problem może być wadą mieszkania, kto powinien go usunąć i jaka dalsza procedura może mieć zastosowanie.

Czy Huurcommissie może obniżyć czynsz z powodu usterek?

Tak, ale możliwości najemcy zależą od tego, w jakim sektorze znajduje się wynajmowane mieszkanie. Inne zasady dotyczą mieszkań z sektora społecznego i średniego – sociale huur oraz middenhuur – a inne mieszkań należących do vrije sector.

Sociale huur i middenhuur

Jeżeli najemca mieszkania z sektora społecznego lub średniego zgłosił właścicielowi poważne usterki, a właściciel nie usunął ich w ciągu 6 tygodni, może rozpocząć procedurę przed Huurcommissie.

Jeżeli Huurcommissie uzna, że rzeczywiście występują poważne wady mieszkania, może czasowo obniżyć kale huur, czyli podstawowy czynsz bez servicekosten. Obniżka obowiązuje do czasu usunięcia usterek.

Jeżeli najemca rozpocznie postępowanie w ciągu 6 miesięcy od zgłoszenia problemu właścicielowi i Huurcommissie przyzna mu rację, obniżony czynsz może zasadniczo obowiązywać od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym usterki zostały zgłoszone.

Szczegółowe informacje oraz możliwość rozpoczęcia sprawy znajdują się na stronie Huurcommissie – onderhoud en gebreken.

A co z mieszkaniem w vrije sector?

W przypadku mieszkania należącego do vrije sector sytuacja wygląda inaczej. Huurcommissie nie może wydać wiążącej decyzji o czasowym obniżeniu czynszu z powodu usterek na takich samych zasadach jak przy sociale huur lub middenhuur.

Najemca może zwrócić się do Huurcommissie w sprawie usterek w vrije sector, jeżeli możliwość rozstrzygania takich sporów przez Huurcommissie została zapisana w umowie najmu albo właściciel i najemca uzgodnili to później, na przykład e-mailem.

W takim przypadku Huurcommissie może ocenić problem i wydać advies, czyli opinię. Nie jest to jednak wiążące orzeczenie nakazujące właścicielowi naprawę lub obniżenie czynszu. Jeżeli sporu nie uda się rozwiązać, najemca może dochodzić swoich praw przed kantonrechter.

Więcej informacji: Huurcommissie – gebreken w vrije sector.

Czy można samemu płacić niższy czynsz?

Nie należy samodzielnie zmniejszać przelewu czynszu tylko dlatego, że właściciel nie usuwa pleśni, przecieku lub innej usterki.

Dopóki wysokość czynszu nie została skutecznie zmieniona w odpowiedniej procedurze albo na podstawie porozumienia z właścicielem, najemca powinien nadal regulować należności zgodnie z umową. Samowolne zatrzymywanie części czynszu może doprowadzić do powstania zaległości.

To szczególnie ważne, ponieważ zaległości czynszowe są odrębnym problemem od sporu o stan techniczny mieszkania. Fakt, że właściciel zaniedbuje swoje obowiązki, nie oznacza automatycznie, że najemca może przestać płacić ustaloną kwotę.

Huurcommissie nie może nakazać właścicielowi wykonania naprawy

To jedno z najważniejszych rozróżnień. Huurcommissie może w odpowiedniej sprawie ocenić poważne usterki i czasowo obniżyć czynsz, ale nie może nakazać właścicielowi przeprowadzenia remontu lub naprawy.

Jeżeli głównym celem najemcy nie jest obniżenie czynszu, lecz rzeczywiste zmuszenie właściciela do usunięcia przecieku, naprawy konstrukcji lub rozwiązania problemu wilgoci, istnieją inne możliwości.

Zgłoszenie złego stanu mieszkania do gminy

Poważne problemy techniczne można zgłosić również do właściwej gemeente. Wynajmowane mieszkanie musi spełniać wymagania techniczne wynikające z holenderskich przepisów budowlanych.

Jeżeli gmina stwierdzi, że stan budynku nie spełnia obowiązujących wymagań, może podjąć działania wobec właściciela i zobowiązać go do usunięcia problemu. W sprawach dotyczących stanu technicznego mieszkania warto na stronie swojej gminy szukać działu określanego jako Bouw- en Woningtoezicht, Bouwen en Wonen albo podobnie.

Ta droga może być szczególnie istotna przy poważnych problemach konstrukcyjnych, dużej wilgoci, przeciekach lub innych wadach powodujących, że mieszkanie nie spełnia wymagań technicznych.

Meldpunt Goed Verhuurderschap to nie to samo

Każda holenderska gmina posiada również Meldpunt Goed Verhuurderschap, czyli punkt przyjmujący zgłoszenia dotyczące naruszania zasad prawidłowego wynajmu.

Nie należy jednak traktować go jako automatycznego zamiennika wydziału zajmującego się stanem technicznym budynków. Meldpunt Goed Verhuurderschap dotyczy przede wszystkim zachowania właściciela i przestrzegania zasad wynikających z Wet goed verhuurderschap. Jeżeli problemem jest sam stan techniczny mieszkania, gmina może skierować najemcę do właściwego działu zajmującego się nadzorem budowlanym.

Kiedy można iść do kantonrechter?

Najemca może również zwrócić się do kantonrechter, czyli sądu rozpatrującego między innymi spory dotyczące najmu.

W przeciwieństwie do Huurcommissie sąd może nakazać właścicielowi wykonanie wymaganych prac. W określonych przypadkach możliwe jest również żądanie odpowiedniej zmiany czynszu lub rozstrzygnięcia sporu dotyczącego odpowiedzialności za szkody.

Przy poważnym i długotrwałym sporze przed podjęciem postępowania sądowego warto skorzystać z pomocy Het Juridisch Loket albo prawnika specjalizującego się w prawie najmu.

Czy najemca może sam naprawić usterkę i obciążyć właściciela kosztami?

Holenderskie przepisy przewidują sytuacje, w których naprawa należąca do obowiązków wynajmującego może zostać wykonana przez najemcę lub zlecona przez niego osobie trzeciej, a uzasadnione koszty mogą zostać dochodzone od właściciela.

Nie oznacza to jednak, że przy każdej awarii warto od razu zamówić ekipę remontową i później po prostu odjąć fakturę od czynszu. Taki krok może doprowadzić do kolejnego sporu dotyczącego konieczności naprawy, jej zakresu, kosztów oraz tego, czy właściciel wcześniej otrzymał odpowiednią możliwość rozwiązania problemu.

Rijksoverheid zaleca wcześniejsze uzgodnienie takiego działania z wynajmującym. Jeżeli sprawa jest sporna lub naprawa będzie kosztowna, bezpieczniejszym rozwiązaniem może być uzyskanie porady prawnej albo rozstrzygnięcia sądu przed poniesieniem dużych wydatków.

Pleśń lub przeciek zniszczyły meble – kto zapłaci?

Obniżenie czynszu z powodu poważnych usterek i odszkodowanie za zniszczone rzeczy to dwa różne zagadnienia.

Jeżeli wskutek przecieku, wilgoci albo innej awarii zostały uszkodzone meble, elektronika, podłoga należąca do najemcy lub inne rzeczy osobiste, Huurcommissie nie rozstrzyga o przyznaniu odszkodowania.

W takiej sytuacji znaczenie ma między innymi przyczyna szkody, odpowiedzialność stron oraz posiadane ubezpieczenie. Warto jak najszybciej zrobić zdjęcia, sporządzić listę uszkodzonych rzeczy i zachować dowody ich wartości. Jeżeli strony nie mogą ustalić odpowiedzialności, sprawa może ostatecznie trafić do kantonrechter.

Co zrobić przy awarii wymagającej szybkiej reakcji?

Nie każda usterka może czekać na standardową procedurę. Jeżeli problem jest pilny – na przykład występuje poważny przeciek, awaria powodująca dalsze szkody albo inna sytuacja wymagająca szybkiej interwencji – należy natychmiast skontaktować się z właścicielem i wyraźnie zaznaczyć, że sprawa jest pilna.

Rijksoverheid wskazuje wprost, że przy pilnym problemie najemca powinien poprosić wynajmującego o szybką reakcję. Termin 6 tygodni służy standardowej procedurze dotyczącej zgłoszonych usterek i nie oznacza, że właściciel może przez tyle czasu ignorować nagłą awarię.

Przy takiej sytuacji warto:

• zadzwonić do właściciela lub zarządcy;
• równocześnie wysłać e-mail lub wiadomość potwierdzającą zgłoszenie;
• zrobić zdjęcia i nagrania;
• zanotować godzinę i datę wystąpienia awarii;
• w miarę możliwości ograniczyć powstawanie dalszych szkód bez wykonywania ryzykownych napraw na własną rękę;
• zachować wszystkie rachunki, jeżeli w związku z awarią konieczne było poniesienie kosztów.

Czego nie robić, gdy w mieszkaniu pojawia się pleśń?

Jednym z najczęstszych błędów jest wielokrotne usuwanie widocznej pleśni bez udokumentowania problemu. Jeżeli po kilku tygodniach sytuacja się pogorszy, najemca może mieć znacznie mniej dowodów pokazujących wcześniejszą skalę zawilgocenia.

• Najpierw zrób zdjęcia. Pokaż zarówno zbliżenie, jak i całą ścianę oraz pomieszczenie.
• Zgłoś problem właścicielowi. Szczególnie jeżeli pleśń powraca lub podejrzewasz przeciek albo inną przyczynę techniczną.
• Nie zamalowuj od razu problemu. Farba może chwilowo ukryć ślady, ale nie usuwa źródła wilgoci.
• Nie blokuj wentylacji. Korzystaj prawidłowo z dostępnych kratek i nawiewników.
• Nie wykonuj dużych prac budowlanych bez uzgodnienia. Wiercenie, demontaż instalacji czy ingerowanie w konstrukcję może stworzyć dodatkowy spór z właścicielem.

Właściciel twierdzi, że pleśń powstała z winy najemcy – co zrobić?

Spory o przyczynę pleśni są szczególnie częste. Właściciel może twierdzić, że mieszkanie było zbyt słabo ogrzewane lub wentylowane, podczas gdy najemca podejrzewa wadę konstrukcyjną, przeciek albo niewystarczającą wentylację budynku.

W takiej sytuacji nie warto ograniczać rozmowy do wzajemnych zapewnień. Najważniejsze stają się dowody oraz ustalenie rzeczywistej przyczyny problemu.

• dokumentuj miejsca występowania wilgoci i pleśni;
• zapisuj, kiedy problem pojawia się ponownie po czyszczeniu;
• fotografuj ślady przecieków i zawilgocenia;
• zachowuj całą korespondencję z właścicielem;
• poproś o sprawdzenie technicznej przyczyny problemu;
• jeżeli sprawa trafi do Huurcommissie, przygotuj dokumentację do ewentualnego badania mieszkania.

Sama pleśń nie przesądza automatycznie o odpowiedzialności właściciela ani najemcy. Huurcommissie rozróżnia między innymi problemy wynikające z konstrukcji budynku, przenikania wilgoci, przecieków i niewystarczających możliwości wentylacji.

Czy pleśń lub usterki mogą wpłynąć na zwrot kaucji?

Tak, dlatego dokumentowanie stanu mieszkania jest ważne również przed wyprowadzką. Właściciel może potrącić z kaucji koszty szkód, za które odpowiada najemca. Nie może jednak obciążać najemcy zwykłym zużyciem mieszkania ani szkodami będącymi skutkiem zaniedbanego przez właściciela utrzymania budynku.

Jeżeli więc ściana została uszkodzona wskutek długo ignorowanego przecieku należącego do obowiązków wynajmującego, nie oznacza to automatycznie, że koszt naprawy można później odjąć od kaucji najemcy.

Przed zakończeniem najmu warto zrobić komplet zdjęć mieszkania i uczestniczyć w odbiorze lokalu. Jeżeli powstanie raport z przekazania mieszkania, sprawdź, czy opisuje jego rzeczywisty stan.

Więcej o zasadach zwrotu pieniędzy przeczytasz w naszym poradniku: Kaucja za mieszkanie w Holandii – ile wynosi i kiedy właściciel może ją zatrzymać?

Usterki a prawa najemcy

Problemy techniczne są tylko jednym z elementów ochrony osoby wynajmującej mieszkanie. Właściciel nie może dowolnie zmieniać zasad najmu tylko dlatego, że najemca domaga się naprawy albo korzysta z przysługujących mu procedur.

Więcej o ochronie lokatora, dostępie właściciela do mieszkania i najważniejszych obowiązkach obu stron wyjaśniamy w poradniku Prawa najemcy w Holandii.

Usterki a servicekosten

Naprawy należące do obowiązków właściciela nie stają się automatycznie servicekosten tylko dlatego, że właściciel poniósł związane z nimi wydatki. Servicekosten podlegają odrębnym zasadom i dotyczą konkretnych usług oraz kosztów związanych z użytkowaniem nieruchomości.

Jeżeli chcesz sprawdzić, jakie opłaty właściciel może rozliczać dodatkowo, zobacz: Servicekosten w Holandii – za co naprawdę płaci najemca?

Najważniejsza kolejność działania przy usterkach

1. Udokumentuj problem – zdjęcia, filmy, daty i opis.
2. Zgłoś usterkę właścicielowi na piśmie.
3. Przy awarii pilnej wyraźnie poproś o natychmiastową reakcję.
4. Przy standardowej procedurze daj wynajmującemu możliwość usunięcia problemu.
5. Jeżeli poważna wada nie zostanie usunięta, sprawdź możliwości Huurcommissie.
6. Jeżeli potrzebne jest wymuszenie naprawy, sprawdź możliwości działania przez gminę lub kantonrechter.
7. Nie przestawaj samodzielnie płacić pełnego czynszu bez odpowiedniej podstawy.
8. Zachowaj dokumentację aż do całkowitego zakończenia sprawy i rozliczenia najmu.

FAQ – pleśń, wilgoć i usterki w wynajmowanym mieszkaniu

Czy właściciel zawsze odpowiada za pleśń w mieszkaniu?

Nie. Znaczenie ma przyczyna problemu. Jeżeli pleśń wynika z przecieku, przenikania wilgoci, wady budynku albo niewystarczających możliwości wentylacji związanych z mieszkaniem, odpowiedzialność może spoczywać na właścicielu. Jeżeli problem wynika z zachowania najemcy lub szkody przez niego spowodowanej, sytuacja może wyglądać inaczej.

Czy mogę przestać płacić czynsz, jeśli właściciel nie naprawia mieszkania?

Nie należy samodzielnie przerywać płatności ani dowolnie zmniejszać przelewu. Może to doprowadzić do powstania zaległości czynszowej. Przy poważnych wadach istnieją formalne możliwości uzyskania czasowego obniżenia czynszu.

Czy Huurcommissie może nakazać właścicielowi usunięcie pleśni?

Nie. Huurcommissie może w odpowiednich sprawach ocenić poważne usterki i zastosować czasową obniżkę czynszu, ale nie może zmusić właściciela do wykonania naprawy. Takie możliwości posiadają między innymi gmina – jeżeli mieszkanie narusza wymagania techniczne – oraz sąd.

Czy przy każdej usterce trzeba czekać 6 tygodni?

Nie. Sześć tygodni ma znaczenie dla standardowej procedury dotyczącej zgłoszenia wad i możliwości rozpoczęcia odpowiedniej sprawy przed Huurcommissie. Jeżeli problem jest pilny, Rijksoverheid zaleca zwrócenie się do właściciela o szybką interwencję.

Czy właściciel może potrącić z kaucji koszt usunięcia pleśni?

Tylko wtedy, gdy chodzi o szkodę, za którą odpowiada najemca. Z kaucji nie można potrącać kosztów zwykłego zużycia ani szkód będących skutkiem zaniedbanego przez właściciela utrzymania nieruchomości.

Gdzie szukać pomocy?

• Huurcommissie – procedury dotyczące poważnych wad i obniżenia czynszu;
• Rijksoverheid – oficjalne informacje o prawach i obowiązkach najemców;
• Het Juridisch Loket – informacje i pomoc prawna;
• Gemeente – zgłoszenia dotyczące stanu technicznego mieszkania i lokalny Meldpunt Goed Verhuurderschap.

Pleśni i poważnych usterek nie warto ignorować

Przy problemach z wilgocią, pleśnią lub stanem technicznym mieszkania najważniejsze są trzy rzeczy: ustalenie przyczyny, pisemne zgłoszenie i dobra dokumentacja. Nie każda naprawa należy do właściciela, ale poważnych wad budynku nie można również automatycznie przerzucać na najemcę.

Jeżeli właściciel nie reaguje, w Holandii istnieją konkretne drogi dalszego działania – od Huurcommissie, przez gminę, aż po kantonrechter. Pełną drogę od szukania lokalu, przez umowę i koszty, aż po zakończenie najmu opisujemy również w naszym głównym poradniku: Wynajem mieszkania w Holandii – kompletny poradnik dla Polaków.