Ponad 900 zgłoszeń o problemach z maklerami w Holandii. Kupujący skarżą się na licytacje i presję

921 zgłoszeń dotyczących problemów podczas kupna i sprzedaży mieszkań otrzymała Vereniging Eigen Huis w ciągu nieco ponad czterech miesięcy. Kupujący opisują między innymi preferowanie wybranych klientów, zmiany zasad podczas składania ofert, naciski na podwyższanie ceny oraz problemy z biedlogboek. Organizacja uważa, że obecna samoregulacja branży nie wystarcza i chce ustawowych zasad oraz niezależnego nadzoru nad maklerami.

Zakup domu w Holandii jest dla wielu osób największą transakcją finansową w życiu. Przy obecnej konkurencji na rynku kandydaci często mają niewiele czasu na obejrzenie nieruchomości, sprawdzenie dokumentów i podjęcie decyzji o wysokości oferty. Tym większe znaczenie ma pewność, że wszyscy uczestnicy procesu znają te same zasady.

Najnowszy raport Vereniging Eigen Huis pokazuje jednak, że część kupujących i sprzedających nadal ma poważne wątpliwości dotyczące sposobu działania rynku. Organizacja ponownie uruchomiła w lutym 2026 roku Meldpunt Makelaardij, czyli punkt przyjmujący zgłoszenia dotyczące problemów z maklerami i przebiegiem transakcji.

921 zgłoszeń w nieco ponad cztery miesiące

Między 23 lutego a 7 lipca 2026 roku do Vereniging Eigen Huis wpłynęło 921 zgłoszeń od kupujących i sprzedających nieruchomości.

To istotna liczba, ale trzeba ją właściwie interpretować. Nie oznacza 921 udowodnionych przypadków oszustwa ani 921 potwierdzonych naruszeń prawa. VEH wyraźnie zaznacza, że osoby zgłaszające się do meldpunt robią to dlatego, że miały negatywne doświadczenie. Dane nie są więc reprezentatywną próbą wszystkich transakcji mieszkaniowych w Holandii.

Raport jest natomiast wartościowy dlatego, że pokazuje jakiego rodzaju problemy powtarzają się w relacjach konsumentów.

Jedno zgłoszenie mogło dotyczyć kilku różnych problemów. Dlatego procenty poszczególnych kategorii mogą łącznie przekraczać 100 procent.

Najwięcej zgłoszeń dotyczy preferowania niektórych kupujących

Największa kategoria w raporcie dotyczy możliwego konfliktu interesów i preferencyjnego traktowania kupujących. Takie sygnały pojawiły się w 28 procentach zgłoszeń.

Konsumenci opisywali między innymi sytuacje, w których ich zdaniem przewagę otrzymywali:

• kupujący znajdujący się w sieci kontaktów maklera;
• klienci współpracujący z określonym aankoopmakelaar;
• osoby, które jednocześnie zamierzały sprzedać własną nieruchomość;
• klienci zainteresowani dodatkowymi usługami związanymi na przykład z finansowaniem lub obsługą zakupu.

Nie oznacza to automatycznie, że w każdym opisanym przypadku rzeczywiście doszło do niedozwolonego działania. Pokazuje jednak problem zaufania: osoba składająca ofertę powinna wiedzieć, czy uczestniczy w procesie na takich samych zasadach jak pozostali kandydaci.

23 procent zgłoszeń: zasady zmieniały się podczas składania ofert

Druga duża grupa dotyczyła sposobu prowadzenia licytacji. 23 procent zgłoszeń zawierało sygnały o zmianie zasad już po rozpoczęciu procesu.

Kupujący zgłaszali między innymi:

• pojawianie się nowych ofert po wyznaczonym terminie;
• przekształcenie zamkniętej procedury ofertowej w kolejną rundę licytacji;
• przechodzenie do bezpośrednich negocjacji mimo wcześniejszych zasad;
• wycofywanie wcześniejszych ustaleń;
• sytuacje, w których kandydat początkowo otrzymywał informację o wyborze jego oferty, a następnie proces był ponownie otwierany.

Oferta po terminie nie zawsze oznacza złamanie prawa

W tym miejscu potrzebne jest ważne rozróżnienie. Sam fakt, że po ustalonym terminie pojawiła się kolejna oferta, nie oznacza automatycznie przestępstwa ani naruszenia prawa.

NVM zwraca uwagę, że przy zakupie nieruchomości przez osobę prywatną ostateczna umowa wymaga formy pisemnej. Dopóki umowa kupna nie została zawarta, sytuacja może się jeszcze zmienić, a sprzedający może otrzymać kolejne propozycje.

Problem wskazywany przez konsumentów i VEH dotyczy przede wszystkim czegoś innego: czy zasady były jasne od początku i czy stosowano je jednakowo wobec wszystkich uczestników.

Jeżeli kandydaci otrzymują informację, że obowiązuje zamknięta procedura z określonym terminem, a następnie sposób sprzedaży zostaje zmieniony bez jasnego wyjaśnienia, trudno później sprawdzić, czy wszyscy rzeczywiście mieli równe szanse.

20 procent zgłoszeń dotyczy presji na podwyższanie ceny

Kolejna kategoria jest szczególnie istotna przy obecnym rynku mieszkaniowym. 20 procent zgłoszeń dotyczyło nacisku na zwiększenie składanej oferty.

Kupujący twierdzili, że słyszeli między innymi, iż:

• ich oferta jest prawie najwyższa i wystarczy niewielka dopłata;
• inny kandydat zaoferował więcej;
• decyzję trzeba podjąć natychmiast;
• podwyższenie ceny o konkretną kwotę zwiększy lub zagwarantuje szansę na zakup.

NOS przytacza historię jednego z kupujących, który zaoferował 265 tys. euro. Według jego relacji makler poinformował go, że nie złożył najwyższej oferty, ale ma najlepsze pozostałe warunki. Jeżeli zwiększy cenę o 10 tys. euro, mieszkanie miało przypaść właśnie jemu.

Kupujący odmówił. Gdy później otrzymał biedlogboek, stwierdził, że wyższej oferty, na którą wcześniej powoływał się makler, w rejestrze nie było.

To relacja konkretnego konsumenta opisana przez NOS i Vereniging Eigen Huis, a nie dowód, że takie zachowanie jest powszechne w całej branży. Dobrze pokazuje jednak, dlaczego dostęp do dokumentacji procesu ma tak duże znaczenie.

Biedlogboek – co właściwie powinno się w nim znaleźć?

Biedlogboek to cyfrowy rejestr ofert składanych podczas sprzedaży nieruchomości. Został wprowadzony, aby po zakończeniu transakcji łatwiej było sprawdzić, jak przebiegał proces.

Według oficjalnych informacji holenderskiego serwisu Volkshuisvesting Nederland rejestr może zawierać między innymi:

• datę rozpoczęcia sprzedaży;
• zastosowaną metodę sprzedaży;
• liczbę otrzymanych ofert;
• wysokość ofert;
• warunki i zastrzeżenia dołączone do ofert;
• informacje o negocjacjach prowadzonych podczas procesu;
• ostateczną cenę sprzedaży.

Dane osobowe kandydatów są anonimizowane. Rejestr nie służy więc do poznania nazwisk osób, które licytowały mieszkanie, lecz do sprawdzenia przebiegu procedury.

Biedlogboek nie jest ustawowym obowiązkiem dla każdego maklera

Tu również występuje istotny szczegół. Biedlogboek nie jest obecnie obowiązkiem wynikającym z jednej ustawy obejmującej każdego maklera w Holandii.

Od 2023 roku jego stosowania wymagają jednak od swoich członków duże organizacje branżowe, między innymi NVM oraz Vastgoed Nederland.

NVM informuje, że po definitywnym zakończeniu sprzedaży osoby, które złożyły ofertę, otrzymują możliwość sprawdzenia rejestru. Zgodnie z informacjami rządowymi, jeżeli kandydat złożył ofertę i nie otrzymał należnego dostępu, powinien najpierw zwrócić się do maklera.

Jeżeli problem nie zostanie rozwiązany, w określonych przypadkach możliwe jest skierowanie sprawy do Geschillencommissie Makelaardij.

19 procent zgłoszeń dotyczy właśnie biedlogboek

Mimo wprowadzenia systemu 19 procent zgłoszeń analizowanych przez VEH dotyczyło właśnie problemów z rejestrem ofert.

Konsumenci zgłaszali między innymi:

• brak biedlogboek mimo próśb o jego udostępnienie;
• brakujące oferty;
• inne kwoty niż te, o których wcześniej informowano;
• rozbieżności między wcześniejszą komunikacją a zawartością rejestru;
• brak możliwości dokładnego odtworzenia procesu sprzedaży.

Według oficjalnego raportu VEH część zgłaszających twierdziła, że nawet po kilkukrotnych prośbach nigdy nie otrzymała rejestru.

Problemy nie kończą się na samej licytacji

Pełny raport Vereniging Eigen Huis pokazuje znacznie szerszy obraz niż tylko spory dotyczące ceny.

16 procent – problemy prawne i umowy

16 procent zgłoszeń zawierało problemy związane z prawną stroną transakcji.

Osoby zgłaszające opisywały między innymi błędy w koopcontract, niejasne warunki, zmiany w dokumentach lub sytuacje, w których po ustnym zaakceptowaniu oferty nieruchomość została ostatecznie sprzedana komuś innemu.

To kolejny powód, aby nie traktować ustnych informacji jako wystarczającego zabezpieczenia i kluczowe ustalenia zachowywać na piśmie.

8 procent – brak ważnych informacji o mieszkaniu

8 procent zgłoszeń dotyczyło informacji o samej nieruchomości.

W raporcie pojawiają się sygnały dotyczące między innymi:

• nieujawnionych wad;
• nieprawidłowych lub niejasnych informacji o energielabel;
• brakujących dokumentów dotyczących VvE;
• rozbieżności dotyczących powierzchni lub stanu technicznego nieruchomości.

Przy mieszkaniu znajdującym się we wspólnocie właścicieli VvE szczególnie ważne może być sprawdzenie jej finansów, planu utrzymania budynku i wysokości miesięcznych składek. Niska cena mieszkania nie zawsze oznacza niskie przyszłe koszty.

8 procent – komunikacja i obsługa

Kolejne 8 procent zgłoszeń obejmowało problemy z komunikacją i jakością obsługi. Konsumenci wskazywali na brak odpowiedzi, nieoddzwanianie, niedotrzymywanie ustaleń lub niewystarczające wyjaśnianie kolejnych etapów transakcji.

Pozostałe około 3 procent zgłoszeń obejmowało między innymi kwestie prywatności, dyskryminacji, wycen i inne problemy, których nie można było jednoznacznie przypisać do głównych kategorii.

NVM: od lutego 2026 obowiązuje nowy protokół

NVM, największa organizacja maklerska w Holandii, podkreśla, że również chce zwiększać przejrzystość sprzedaży mieszkań.

Od 1 lutego 2026 roku dla maklerów należących do NVM obowiązkowy jest Protocol Transparant Bieden Woonruimte.

Protokół opisuje cztery sposoby sprzedaży nieruchomości oraz zasady działania cyfrowego biedlogboek. NVM udostępniła system również maklerom spoza swojej organizacji.

Organizacja deklaruje, że zależy jej na uczciwym procesie oraz uważa dodatkowy punkt zgłoszeń VEH za potencjalnie pomocny sposób zbierania sygnałów od konsumentów.

Nawet branża mówi, że potrzebne mogą być jasne zasady

Spór nie sprowadza się więc do prostego konfliktu „konsumenci kontra maklerzy”.

NOS cytuje przedstawiciela Vastgoed Nederland, który również wskazuje, że państwo powinno dokładniej uregulować praktyki dotyczące sprzedaży mieszkań. Organizacja przyznaje, że otrzymuje sygnały o zmianie zasad podczas procesu składania ofert.

Różnica dotyczy między innymi sposobu organizacji nadzoru i obsługi skarg. Vastgoed Nederland zwraca uwagę, że równoległe meldpunten utrudniają organizacjom branżowym ustalenie, u których konkretnie maklerów dochodzi do problemów.

VEH chce prawa zamiast kolejnych dobrowolnych zasad

Vereniging Eigen Huis uważa, że obecne rozwiązania nie zapewniają wystarczającej ochrony i proponuje ustawowe uregulowanie całego procesu.

Wśród najważniejszych postulatów znajdują się:

• równe szanse dostępu do nowych ofert;
• jednoznaczne zasady organizowania bezichtigingen;
• jasno określona procedura składania ofert;
• cyfrowa rejestracja kluczowych etapów procesu;
• pełny i odporny na manipulacje biedlogboek;
• automatyczne udostępnianie rejestru zainteresowanym, którzy składali ofertę;
• lepszy obowiązek informacyjny wobec kupujących;
• niezależny nadzór nad działalnością maklerów;
• możliwość egzekwowania konsekwencji w przypadku naruszeń.

VEH przekazała swoje postulaty również w związku z przygotowywaną inicjatywą ustawodawczą posła Tweede Kamer Jeremy’ego Mooimana dotyczącą bardziej przejrzystego i kontrolowalnego procesu kupna i sprzedaży mieszkań.

Na tym etapie nie oznacza to jeszcze wejścia nowych przepisów w życie. Konkretne rozwiązania mogą ulec zmianie w procesie legislacyjnym.

Kupujesz mieszkanie w Holandii? Zrób te rzeczy przed złożeniem oferty

W warunkach dużej konkurencji łatwo skupić się wyłącznie na cenie. Dokumentacja procesu może jednak okazać się równie ważna.

1. Zapytaj o dokładną metodę sprzedaży. Ustal, czy obowiązuje jedna runda, zamknięta inschrijving, negocjacje czy inny system.
2. Poproś o termin składania ofert na piśmie.
3. Sprawdź, czy makler należy do NVM lub Vastgoed Nederland.
4. Zapytaj, czy proces korzysta z biedlogboek.
5. Zachowuj wszystkie wiadomości i e-maile.
6. Nie podwyższaj automatycznie oferty tylko dlatego, że ktoś wspomina o innym kupującym. Podejmij decyzję na podstawie własnego budżetu i wartości nieruchomości.
7. Zapisz warunki swojej oferty. Cena to nie wszystko — znaczenie może mieć również voorbehoud van financiering, termin przekazania mieszkania czy inne warunki.
8. Po zakończeniu transakcji sprawdź biedlogboek.
9. Porównaj rejestr z wcześniejszą korespondencją.
10. Przed podpisaniem koopcontract dokładnie przeczytaj dokument. Przy transakcji wartej kilkaset tysięcy euro koszt profesjonalnego sprawdzenia dokumentów może być niewielki w porównaniu z potencjalnym ryzykiem.

Co zrobić, gdy podejrzewasz nieprawidłowości?

Najpierw zbierz dokumentację: ogłoszenie, potwierdzenie oferty, wiadomości, informacje o terminie licytacji i późniejszy biedlogboek.

Jeżeli makler należy do organizacji branżowej, można również sprawdzić jej procedurę dotyczącą skarg. W przypadku problemów z otrzymaniem biedlogboek oficjalny serwis Volkshuisvesting Nederland wskazuje, aby najpierw zwrócić się do sprzedającego maklera, a jeżeli problem pozostaje nierozwiązany, możliwe może być skierowanie sprawy do Geschillencommissie Makelaardij.

Negatywne doświadczenie związane z kupnem lub sprzedażą można także zgłosić bezpośrednio do Meldpunt Makelaardij prowadzonego przez Vereniging Eigen Huis.

Szukasz mieszkania do wynajęcia? To inny rynek i inne prawa

Raport VEH opisuje przede wszystkim kupno i sprzedaż nieruchomości. Przy wynajmie obowiązują inne przepisy dotyczące między innymi selekcji kandydatów, czynszu, kaucji, umowy i praw najemcy.

Jeżeli dopiero szukasz lokalu, zacznij od naszego przewodnika Wynajem mieszkania w Holandii – kompletny poradnik. To główny materiał naszego klastra mieszkaniowego, prowadzący przez cały proces od poszukiwania oferty do zakończenia najmu.

Listę popularnych portali, zasady współpracy z maklerami i sposoby przygotowania dokumentów znajdziesz również w poradniku Gdzie szukać mieszkania w Holandii?.

Przy prywatnych ofertach warto zachować szczególną ostrożność. Fałszywe ogłoszenia mogą wykorzystywać prawdziwe zdjęcia, adresy i profesjonalnie wyglądające dokumenty. W osobnym poradniku pokazujemy jak rozpoznać oszustwo przy wynajmie mieszkania w Holandii.

Najważniejsze holenderskie pojęcia

• verkoopmakelaar – makler reprezentujący sprzedającego;
• aankoopmakelaar – makler działający po stronie kupującego;
• bod – oferta kupna;
• biedtermijn – termin składania ofert;
• biedlogboek – cyfrowy rejestr ofert;
• koopovereenkomst – umowa kupna;
• voorbehoud van financiering – warunek uzależniający zakup od uzyskania finansowania;
• bezichtiging – oglądanie nieruchomości.

921 zgłoszeń nie oznacza, że holenderscy maklerzy masowo oszukują klientów

Najważniejszy wniosek z raportu wymaga zachowania proporcji. Zgłoszenia do VEH nie są badaniem pozwalającym określić, jaki procent wszystkich holenderskich maklerów działa nieprawidłowo.

Nie można również uznać każdego zgłoszenia za udowodnione naruszenie.

Raport pokazuje jednak, że mimo wprowadzenia biedlogboek, kodeksów postępowania i nowych protokołów konsumenci nadal zgłaszają te same podstawowe problemy: brak pewności, czy wszyscy mają równe szanse, presję podczas składania ofert, zmianę zasad i trudności ze sprawdzeniem tego, co wydarzyło się podczas sprzedaży.

Przy transakcji, która często oznacza kredyt i zobowiązanie na kilkadziesiąt lat, możliwość późniejszego zweryfikowania procesu nie jest drobnym szczegółem. To jeden z podstawowych warunków zaufania do rynku mieszkaniowego.

FAQ – maklerzy i składanie ofert w Holandii

Ile zgłoszeń dotyczących maklerów otrzymała Vereniging Eigen Huis?

Między 23 lutego a 7 lipca 2026 roku VEH otrzymała 921 zgłoszeń od kupujących i sprzedających. Nie są to 921 potwierdzone przypadki złamania prawa, lecz doświadczenia osób zgłaszających problemy.

Czy makler może przyjąć ofertę po terminie?

Samo pojawienie się oferty po wcześniej wskazanym terminie nie musi automatycznie oznaczać naruszenia prawa. Znaczenie ma zastosowana metoda sprzedaży oraz etap transakcji. Kontrowersje pojawiają się przede wszystkim wtedy, gdy zasady podane kupującym są później zmieniane lub stosowane niejednakowo.

Czy biedlogboek jest obowiązkowy w Holandii?

Nie istnieje obecnie jedna ustawa nakazująca każdemu maklerowi korzystanie z biedlogboek. Od 2023 roku obowiązek jego stosowania dotyczy jednak między innymi maklerów należących do dużych organizacji branżowych takich jak NVM i Vastgoed Nederland.

Źródła

• Vereniging Eigen Huis – Bijna 1.000 meldingen over makelaars en het koopproces
• Vereniging Eigen Huis – pełne wyniki Meldpunt Makelaardij
• Vereniging Eigen Huis – Rapport Meldpunt Misstanden Makelaardij 2026 [PDF]
• NOS – Vereniging Eigen Huis: te veel klachten over makelaars en oneerlijke huizenverkoop
• Volkshuisvesting Nederland – oficjalne informacje o biedlogboek
• NVM – Biedlogboek: transparant en inzichtelijk bieden op woningen
• NVM – Protocol Transparant Bieden Woonruimte