Nawet 1300 trwających projektów budowlanych w Holandii może wymagać natychmiastowego wstrzymania prac po zawieszeniu jednego z największych podmiotów zajmujących się kontrolą jakości budowy. Alarm podniosło Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG), czyli stowarzyszenie holenderskich gmin. Problem może dotyczyć między innymi budowy domów jednorodzinnych i innych prostszych obiektów objętych holenderskim systemem kontroli jakości.
Informacja pojawia się zaledwie dzień po ogłoszeniu przez holenderski rząd pięciu nowych dużych lokalizacji, w których ma powstać około 30 tys. mieszkań. Obie informacje dobrze pokazują dwie strony obecnej sytuacji: Holandia chce znacząco przyspieszyć budownictwo, ale od planu do gotowego mieszkania prowadzi skomplikowany proces, w którym mogą pojawiać się nieprzewidziane przeszkody.
Nie ma jednak informacji, aby zagrożone wstrzymaniem projekty były tymi samymi inwestycjami, które rząd wskazał 1 września. To dwa odrębne wydarzenia i nie należy ich ze sobą bezpośrednio utożsamiać.
Dlaczego nawet 1300 budów może zostać zatrzymanych?
VNG poinformowało 1 września, że jeden z największych w Holandii podmiotów działających jako kwaliteitsborger został zawieszony. Taki niezależny kontroler sprawdza podczas przygotowania projektu oraz w czasie prowadzenia prac, czy budynek spełnia obowiązujące wymagania techniczne.
Po zawieszeniu firma nie może wykonywać czynności związanych z ustawowym systemem kontroli jakości. Według VNG oznacza to, że w dużej liczbie trwających projektów może obecnie brakować podmiotu posiadającego wymagane uprawnienia do prowadzenia kontroli i nadzoru.
VNG szacuje, że sytuacja może dotyczyć nawet 1300 projektów budowlanych. Jeżeli dana inwestycja rzeczywiście utraciła wymagane zabezpieczenie jakości, prace powinny zostać zatrzymane. Za egzekwowanie tych zasad odpowiadają właściwe gminy lub służby środowiskowe Omgevingsdiensten.
Czym jest kwaliteitsborger?
System wynika z obowiązującej od 2024 roku Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb), czyli ustawy o zapewnianiu jakości w budownictwie. Jej celem jest ograniczenie błędów budowlanych oraz zwiększenie kontroli nad tym, czy nowy obiekt rzeczywiście spełnia wymagania techniczne.
W pierwszym etapie nowe zasady dotyczą przede wszystkim obiektów zaliczanych do najniższej klasy ryzyka – gevolgklasse 1. Rijksoverheid jako przykłady wymienia między innymi domy jednorodzinne oraz mniejsze budynki firmowe.
W takich projektach niezależny kwaliteitsborger kontroluje dokumentację i przebieg budowy. Sprawdza między innymi, czy budynek spełnia wymagania dotyczące konstrukcji, bezpieczeństwa pożarowego, izolacji czy wentylacji.
Kontrola nie kończy się na początku inwestycji. Kwaliteitsborger uczestniczy w procesie również podczas wykonywania prac, a po ich zakończeniu jego dokumentacja jest istotnym elementem procedury zgłoszenia gotowego budynku.
Jak długo budowy mogą pozostać zatrzymane?
Według VNG przerwa może trwać do momentu cofnięcia zawieszenia albo do czasu, gdy dla danego projektu zostanie zgłoszony inny, uprawniony kwaliteitsborger.
To oznacza, że nie musi chodzić o definitywne anulowanie inwestycji. Problem ma przede wszystkim charakter proceduralny i prawny: bez podmiotu posiadającego odpowiednie uprawnienia część prac nie może być kontynuowana zgodnie z obowiązującym systemem.
Nie wiadomo jednak, jak szybko w każdym z projektów uda się znaleźć zastępstwo. Przy potencjalnie dużej liczbie inwestycji może to oznaczać dodatkową presję na pozostałe firmy zajmujące się kontrolą jakości budowlanej.
Kto zapłaci za opóźnienia?
Kolejnym problemem mogą być dodatkowe koszty. Branżowa organizacja Bouwend Nederland zwraca uwagę, że odpowiedzialność finansowa może zależeć od zapisów konkretnej umowy.
W niektórych przypadkach koszt związany ze znalezieniem nowego kontrolera lub opóźnieniem projektu może spocząć na inwestorze. Jeżeli jednak zgodnie z umową za zatrudnienie kwaliteitsborgera odpowiada wykonawca, część konsekwencji może obciążyć właśnie firmę budowlaną.
Na obecnym etapie nie da się więc określić jednego rozwiązania dla wszystkich potencjalnie dotkniętych inwestycji.
Nie wiadomo jeszcze, które dokładnie projekty są zagrożone
VNG mówi o możliwości wystąpienia problemu w nawet 1300 projektach, ale nie opublikowało listy konkretnych budów. Nie oznacza to również, że 1300 placów budowy w całej Holandii zostało już fizycznie zamkniętych.
Każdy projekt musi być oceniany indywidualnie pod kątem tego, czy korzystał z usług zawieszonego podmiotu i czy po zawieszeniu nadal posiada legalną kontrolę jakości.
Nie wszystkie z tych inwestycji muszą również dotyczyć mieszkań. System Wkb obejmuje obecnie prostsze obiekty budowlane, do których należą między innymi domy jednorodzinne, ale również określone mniejsze budynki o innym przeznaczeniu.
Wczoraj 30 tys. nowych mieszkań, dziś kolejna przeszkoda dla budownictwa
Sytuacja jest szczególnie interesująca w kontekście ogłoszonych dzień wcześniej planów holenderskiego rządu. 1 września minister mieszkalnictwa Elanor Boekholt-O’Sullivan wskazała pięć nowych krajowych lokalizacji wielkoskalowego budownictwa mieszkaniowego.
W Deventer, Haarlemie, Leeuwarden, Maastricht i Weert ma w kolejnych latach powstać łącznie około 30 tys. mieszkań dla ponad 60 tys. osób. Rząd wybrał właśnie te obszary między innymi dlatego, że nie zidentyfikowano tam przeszkód o takiej skali, która uniemożliwiałaby rozwój dużych projektów.
Nie oznacza to jednak, że dzisiejsze problemy z kwaliteitsborgerami dotyczą właśnie tych pięciu lokalizacji. Nie ma obecnie informacji potwierdzających taki związek.
Dzisiejsza sytuacja pokazuje natomiast, dlaczego zapowiedź budowy określonej liczby mieszkań nie jest równoznaczna z ich szybkim pojawieniem się na rynku. Po drodze pozostają pozwolenia, infrastruktura, wykonawcy, finansowanie, dostęp do sieci energetycznej oraz – jak pokazuje obecna sytuacja – również obowiązkowy system kontroli jakości.
Holandia próbuje przyspieszyć budowę mieszkań
Problemy z pojedynczymi projektami pojawiają się w momencie, gdy holenderski rząd próbuje skrócić cały proces inwestycyjny. Według rządowej Taskforce Versnelling Woningbouw od rozpoczęcia planowania do oddania mieszkania mija obecnie średnio około dziesięciu lat.
Rząd chce skracać procedury, szybciej wydawać pozwolenia, rozwijać budownictwo prefabrykowane i usuwać problemy związane między innymi z przeciążoną siecią energetyczną. Wskazywane są również kolejne duże obszary, na których można realizować tysiące mieszkań.
Jednocześnie osoby poszukujące lokalu potrzebują rozwiązania znacznie wcześniej niż za kilka lat. W naszym kompletnym poradniku wyjaśniamy, jak wygląda obecnie wynajem mieszkania w Holandii, jakie dokumenty warto przygotować, jak działają poszczególne segmenty rynku i na co uważać przed podpisaniem umowy.
Co obecna sytuacja oznacza dla rynku mieszkaniowego?
Na razie byłoby zbyt wcześnie, aby na podstawie problemu z jednym podmiotem mówić o znaczącym wpływie na cały holenderski rynek mieszkaniowy. Nie znamy dokładnej liczby mieszkań objętych zagrożonymi projektami ani czasu potrzebnego na znalezienie nowych kontrolerów.
Skala wskazana przez VNG jest jednak wystarczająco duża, aby sprawą zajęły się gminy i branża budowlana. W przypadku inwestycji, które rzeczywiście muszą zostać zatrzymane, nawet czasowa przerwa może wpłynąć na harmonogram realizacji, koszty wykonawców i termin przekazania gotowych obiektów.
Dla holenderskiego rynku mieszkaniowego jest to kolejny przykład problemu, który pojawia się już na etapie faktycznej realizacji. Rząd może wyznaczać nowe tereny i przyspieszać procedury, ale zwiększenie podaży mieszkań zależy również od sprawnego funkcjonowania całego łańcucha firm oraz instytucji uczestniczących w budowie.
Najczęściej zadawane pytania
Czy w Holandii rzeczywiście zatrzymano 1300 budów?
VNG informuje, że problem może dotyczyć nawet 1300 projektów, ponieważ po zawieszeniu jednego z dużych podmiotów może w nich brakować wymaganej kontroli jakości. Nie oznacza to jednak, że wszystkie 1300 projektów zostało już fizycznie zatrzymanych. Sytuacja konkretnych inwestycji musi być oceniana indywidualnie.
Czy chodzi o 30 tys. mieszkań ogłoszonych przez rząd 1 września?
Nie ma informacji potwierdzających taki związek. Pięć nowych dużych lokalizacji mieszkaniowych ogłoszonych przez rząd to odrębny program obejmujący Deventer, Haarlem, Leeuwarden, Maastricht i Weert. Dzisiejsza sprawa dotyczy trwających projektów korzystających z systemu kwaliteitsborging.
Kiedy wstrzymana budowa może zostać wznowiona?
Według VNG prace mogą być ponownie prowadzone po cofnięciu zawieszenia dotychczasowego kwaliteitsborgera albo po zgłoszeniu innego uprawnionego podmiotu, który przejmie wymagane prawem zadania związane z kontrolą jakości projektu.
