Ponad 9100 gospodarstw domowych w Rotterdamie znajduje się w sytuacji, w której dochód jest zbyt niski, aby po opłaceniu kosztów mieszkania zachować wystarczające środki na podstawowe wydatki. Najnowsze dane pochodzą z Lokale Monitor Wonen i dotyczą sytuacji na koniec 2024 roku.
W Holandii takie gospodarstwa określa się jako osoby z betaalrisico – ryzykiem problemów z utrzymaniem zdolności do pokrywania kosztów życia. Nie oznacza to automatycznie, że wszystkie te osoby mają zaległości czynszowe. Chodzi o sytuację, w której po uwzględnieniu dochodu, czynszu, energii, wody, lokalnych podatków i minimalnych kosztów życia domowy budżet przestaje się bilansować.
Problem jest szczególnie istotny w Rotterdamie, gdzie niedobór przystępnych cenowo mieszkań sprawia, że część osób o niższych dochodach pozostaje w lokalach, które w praktyce są dla nich zbyt drogie.
Co oznacza betaalrisico?
Pojęcie betaalrisico jest szersze niż samo pytanie, czy ktoś jest w stanie zapłacić miesięczny czynsz.
Przy obliczeniach bierze się pod uwagę dochód gospodarstwa domowego oraz konieczne wydatki. Wśród kosztów mieszkaniowych znajdują się między innymi czynsz po uwzględnieniu ewentualnego huurtoeslag, energia, woda oraz lokalne opłaty i podatki.
Następnie uwzględniany jest minimalny budżet potrzebny na podstawowe potrzeby życiowe, takie jak żywność, odzież czy codzienne funkcjonowanie gospodarstwa.
Jeżeli dochód nie wystarcza na pokrycie tych wydatków, gospodarstwo zaliczane jest do grupy z betaalrisico.
Dlatego liczby 9100 nie należy interpretować jako informacji, że ponad dziewięć tysięcy rodzin w Rotterdamie nie zapłaciło czynszu. Dane pokazują natomiast, że ich sytuacja finansowa jest na tyle napięta, że przy obecnych dochodach i kosztach utrzymania brakuje odpowiedniego marginesu bezpieczeństwa.
Dlaczego mieszkańcy pozostają w zbyt drogich mieszkaniach?
OPEN Rotterdam, powołując się na dane Lokale Monitor Wonen i wypowiedź ekspertki Woonbond, zwraca uwagę na jeden z największych paradoksów holenderskiego rynku mieszkaniowego.
Wiele gospodarstw o niskich dochodach, które są szczególnie narażone na problemy z opłacaniem kosztów mieszkania, kwalifikowałoby się pod względem dochodowym do sektora społecznego. Problem polega na tym, że mieszkań socjalnych jest za mało.
Przeprowadzka do tańszego lokalu nie jest więc prostym rozwiązaniem. Na sociale huur często trzeba długo czekać, a znalezienie przystępnego cenowo mieszkania na rynku prywatnym jest trudne.
W efekcie niektórzy najemcy pozostają w lokalu, którego miesięczny koszt jest zbyt wysoki w stosunku do ich dochodów. Inni podpisali umowę w okresie, gdy ich sytuacja finansowa była lepsza, a później stracili część dochodów.
Może dojść także do odwrotnej sytuacji: czynsz i inne koszty stopniowo rosną, podczas gdy dochód gospodarstwa nie zwiększa się w podobnym tempie.
9100 gospodarstw to dane dotyczące sytuacji z 2024 roku
Ważne jest również, kiedy zebrano dane. Informacja pojawiła się w lokalnych mediach pod koniec sierpnia 2026 roku, ale najnowsza edycja Lokale Monitor Wonen opisuje sytuację według stanu na 31 grudnia 2024 roku.
Nie jest to więc licznik pokazujący, że dokładnie 9100 gospodarstw znajduje się w takiej sytuacji dzisiaj. To najnowszy dostępny obraz skali problemu oparty na danych zgromadzonych i przetworzonych w ramach ogólnokrajowego monitoringu rynku mieszkaniowego.
Lokale Monitor Wonen jest wykorzystywany między innymi przez gminy, organizacje mieszkaniowe i woningcorporaties do analizowania dostępności oraz przystępności cenowej mieszkań.
Monitor powstał z inicjatywy między innymi VNG, Aedes i Woonbond i pozwala porównywać sytuację mieszkaniową pomiędzy poszczególnymi gminami oraz regionami.
Problem nie dotyczy wyłącznie wysokości czynszu
Na sytuację gospodarstwa domowego wpływa więcej kosztów niż sama kwota przelewana właścicielowi mieszkania.
Do miesięcznych wydatków dochodzą energia, woda, ubezpieczenia, lokalne podatki, transport i codzienne zakupy. Dlatego dwie osoby płacące identyczny czynsz mogą znajdować się w zupełnie innej sytuacji finansowej.
Znaczenie mają również skład gospodarstwa, dochód, rodzaj umowy najmu oraz możliwość otrzymywania dodatków.
Najnowsze ogólnokrajowe dane Lokale Monitor Wonen pokazują ciekawy paradoks. W sektorze mieszkań należących do woningcorporaties średni udział dochodu przeznaczany na czynsz w 2024 roku nieznacznie spadł. Jednocześnie wzrosła liczba gospodarstw znajdujących się w grupie betaalrisico.
Oznacza to, że poprawa średnich wskaźników nie musi oznaczać poprawy sytuacji każdego najemcy. Szczególnie gospodarstwa o najniższych dochodach mogą nadal znajdować się pod dużą presją finansową.
Huurtoeslag może zmniejszyć rzeczywisty koszt najmu
Jednym z podstawowych instrumentów pomagających najemcom o niższych i średnich dochodach jest huurtoeslag, czyli holenderski dodatek do kosztów wynajmu.
Od 2026 roku zasady zmieniły się i wysoki czynsz nie wyklucza już automatycznie możliwości otrzymywania świadczenia. Nadal znaczenie mają jednak między innymi dochód, majątek, wiek, skład gospodarstwa oraz rodzaj wynajmowanego lokalu.
Osoby wynajmujące mieszkanie mogą sprawdzić szczegółowe warunki w naszym poradniku Huurtoeslag 2026 – komu przysługuje dodatek do mieszkania w Holandii.
Warto to zrobić szczególnie wtedy, gdy zmieniła się sytuacja zawodowa lub dochód gospodarstwa. Osoba, która wcześniej nie kwalifikowała się do świadczenia, po spadku dochodów może znaleźć się w zupełnie innej sytuacji.
Wysoki czynsz nie zawsze oznacza, że jest prawidłowy
Problemu braku mieszkań nie da się rozwiązać samym sprawdzeniem umowy, ale najemcy powinni wiedzieć, że w Holandii właściciel nie zawsze może całkowicie dowolnie ustalać wysokość czynszu.
W części rynku zastosowanie ma system punktowy WWS – woningwaarderingsstelsel. Na podstawie między innymi powierzchni, standardu, wartości WOZ i charakterystyki energetycznej mieszkania ustalana jest liczba punktów, która może mieć wpływ na maksymalną dozwoloną wysokość kale huur.
Najemca może samodzielnie przeprowadzić Huurprijscheck. Wyjaśniamy krok po kroku, jak to zrobić w poradniku WWS i Huurprijscheck – jak sprawdzić, czy płacisz za wysoki czynsz.
Nie oznacza to, że każda droga umowa jest niezgodna z przepisami. Rynek obejmuje sociale huur, middenhuur i vrije sector, a zasady zależą również od liczby punktów oraz momentu zawarcia umowy.
Brak tańszych mieszkań utrudnia wyjście z problemu
Największą przeszkodą pozostaje jednak dostępność lokali. Jeżeli gospodarstwo płaci zbyt dużo w stosunku do dochodu, najbardziej oczywistym rozwiązaniem wydaje się przeprowadzka do tańszego mieszkania.
W Rotterdamie i innych dużych holenderskich miastach nie zawsze jest to realne.
W sektorze społecznym dostępność zależy od regionalnego systemu przydziału mieszkań i liczby oczekujących. Na rynku prywatnym właściciele często wymagają od kandydatów udokumentowania stosunkowo wysokiego dochodu. Jednocześnie liczba tańszych mieszkań pozostaje ograniczona.
To powoduje, że część najemców znajduje się w pułapce: obecne mieszkanie kosztuje za dużo, ale tańszego lokalu nie można szybko znaleźć.
Jeżeli szukasz mieszkania albo chcesz uporządkować wiedzę o rodzajach najmu, czynszu, dodatkach i prawach najemcy, zebraliśmy wszystkie najważniejsze informacje w poradniku Wynajem mieszkania w Holandii 2026 – kompletny poradnik.
Rotterdam od lat odczuwa kryzys mieszkaniowy
Dane o 9100 gospodarstwach wpisują się w znacznie szerszy problem Rotterdamu i holenderskiego rynku mieszkaniowego.
OPEN Rotterdam od dłuższego czasu opisuje mieszkańców, którzy mimo wieloletnich poszukiwań nie mogą znaleźć odpowiedniego lokalu. Brak dostępnych mieszkań wpływa nie tylko na osoby, które dopiero szukają domu, ale również na tych, którzy chcieliby opuścić obecne, zbyt drogie lokum.
Ograniczona możliwość przeprowadzki sprawia, że problemy z dostępnością mieszkań i problemy z ich cenami są ze sobą bezpośrednio powiązane.
Jeżeli na rynku nie ma wystarczającej liczby alternatyw, najemca może pozostać w obecnym mieszkaniu nawet wtedy, gdy jego czynsz pochłania zbyt dużą część domowego budżetu.
Średnie dane mogą wyglądać dobrze, ale część gospodarstw zostaje z tyłu
Najnowsza Lokale Monitor Wonen pokazuje, dlaczego przy analizowaniu rynku mieszkaniowego nie wystarczy patrzeć wyłącznie na średnią wysokość czynszu albo przeciętne dochody.
W skali kraju sytuacja przeciętnego najemcy woningcorporatie w części wskaźników poprawiła się w 2024 roku. Średni udział dochodu przeznaczany na netto czynsz spadł z 18,7 do 18,4 procent, a udział wszystkich kosztów mieszkaniowych z 27,7 do 27,2 procent.
Jednocześnie udział gospodarstw z betaalrisico w sektorze corporatiewoningen wzrósł z 3,3 do 4,9 procent. Woonbond wskazuje, że jednym z czynników był brak dodatku energetycznego dla gospodarstw o najniższych dochodach, który funkcjonował wcześniej.
To pokazuje, że nawet przy niewielkiej poprawie średnich wartości część najbardziej narażonych gospodarstw może doświadczać coraz większych problemów.
Co wynika z danych dla Rotterdamu?
Liczba ponad 9100 gospodarstw nie mówi jeszcze, ile osób popadnie w zaległości czynszowe ani ilu mieszkańców będzie musiało zmienić mieszkanie.
Pokazuje jednak grupę, której budżet jest szczególnie podatny na wzrost kosztów życia, utratę pracy, zmniejszenie liczby godzin lub kolejną podwyżkę miesięcznych wydatków.
W przypadku takich gospodarstw nawet stosunkowo niewielka zmiana może zdecydować o tym, czy domowy budżet nadal się bilansuje.
Dla Rotterdamu problem jest więc jednocześnie kwestią dochodów, wysokości czynszów i liczby dostępnych mieszkań. Bez zwiększenia podaży lokali, szczególnie w przystępnych segmentach cenowych, możliwość znalezienia tańszej alternatywy pozostanie dla wielu osób ograniczona.
Najczęściej zadawane pytania
Czy 9100 gospodarstw w Rotterdamie nie płaci czynszu?
Nie. Liczba dotyczy gospodarstw znajdujących się w grupie betaalrisico. Oznacza to, że ich dochód jest niewystarczający w stosunku do kosztów mieszkania i minimalnych koniecznych wydatków. Nie oznacza automatycznie zaległości czynszowych.
Z którego roku pochodzą dane?
Najnowsze dane Lokale Monitor Wonen dotyczą sytuacji według stanu na 31 grudnia 2024 roku. Zostały opublikowane i szerzej opisane w mediach w 2026 roku.
Co może zrobić najemca, dla którego czynsz jest zbyt dużym obciążeniem?
Warto sprawdzić między innymi możliwość otrzymywania huurtoeslag oraz, w zależności od rodzaju mieszkania i umowy, prawidłowość wysokości czynszu w systemie WWS. Jeżeli problem wynika przede wszystkim z niedopasowania kosztu mieszkania do dochodu, rozwiązaniem może być również poszukiwanie tańszego lokalu lub sociale huur, choć w wielu regionach wiąże się to z długim oczekiwaniem.
Źródła: OPEN Rotterdam – ponad 9100 gospodarstw z betaalrisico; Lokale Monitor Wonen – Rotterdam; Woonbond – najnowsze dane o betaalrisico; VNG – informacje o Lokale Monitor Wonen.
